জমি জমায় বিনিয়োগ ও জমিজমার ব্যবসা বিষয়ক
কেমন জমিতে বিনিয়োগ করবো? জমি আপনার যেখানেই অবস্থিত হোক জমিতে যাতায়তেঁর রাস্তা আছে এমন জমি একটু ভিতরে হলেও বিনিয়োগ করা যায়। সাধারনত রাস্তার পাশের জমি দাম বেশি থাকে আর একটু ভিতর কম। কিন্তু আপনি কম দামের আশায় যদি ভিতর এবং রাস্তা নাই এমন জমি কিনেন তাহলে তার দাম কম বাড়বে,যখন তখন বিক্রি করতে পারবেন না। তবে নিজের বাড়ি করার জন্য রাস্তার পাশে তবে একটু ভিতরে কম দামে পেলে নিতে পারেন। জমিজমার দাম অনেক বেশি এখন তাই টাকা কম থাকলে কৃষি জমি রাস্তার পাশে কিনে রাখতে পারেন কয়েক একর। চাষাবাদ করে একর প্রতি বছরের ৭০/৮০ হাজার টাকা অনায়সে পাবেন সাথে জমির দাম বাড়বে।
জমি কিনতে দালালের প্রতারণার ফাঁদঃ
অলিতে গলিতে এখন জমির দালাল দিয়ে ভর্তি। জমি বিকিকিনিতে এদের কমিশন থাকে উভয় পক্ষ থেকে। সাধারনত মালিক পক্ষ ৫% এবং ক্রেতা থেকে ৫% খায় এই সব দালাল শ্রেণী। এদের ছাড়া আবার জমিও কেনা যায় না তাহলে আপনি কি করবেন? প্রথমে জমি দেখে যদি পছন্দ হয় তাহলে জমির কাগজপত্র,মালিকের ঠিকানা জানার চেষ্টা করবেন। সাধারনত জমির দলিল এদের কাছে থাকে তা থেকে মালিকের বিস্তারিত জেনে নিবেন।জমি একান্তই পছন্দ হলে মালিকের সাথে যোগাযোগ করায়ে দিতে বলবেন। জমির বাজার মূল্য থেকে ২৫% বেশি হিসাবে দাম বলে থাকে তাই সঠিক বিকির রেট জেনে নিন। আশেপাশের মালিক বা চাওয়া,রিক্সাওয়ালা মুদি দোকানদারের সাথে সেই এলাকার জমির দাম জিজ্ঞেসা করে ধারনা নিন।আপনার কেনার ইচ্ছা থাকলে এবার দালালকে ফাইনাল রেট দিতে ব =লেন এবং তার কমিশন কত তা জেনে নিন। যদি দালাল তার রেট এবং জমির দাম বলে তখন সেই জমির দাম থেকে তার কমিশন হিসাব করে আপনি বলে দিন ভাই এই রেটে করে দিন আপনার কমিশন পাবেন আপনি। মনে রাখবেন আপনি কোটিপ তি হলে চাইলে আপনার পিছনে লাখপতি তৈরি করতে হবে। দালালের কমিশন তার প্রাপ্য তাই তা বেশি বলে মন খারাপ করবেন না। আপনি ন্যার্য দামে জমি পেলেন কিনা তাই দেখার বিষয়। যেহেতু বাংলাদেশে জমির নিবন্ধন খরচ অনেক বেশি তাই প্রথমে বায়নামা দলিল করে জমি দখলে নিন এবং চারিদিকে বাউন্ডারি দিন। এখন বায়নামার সময়ের মধ্যে জমি বিক্রি করতে পারলে নিবন্ধন খরচ বাচলো আপনার আর একান্তই না পারলে পাওয়ার দলিল করে নিন সামান্য খরচে পরে বিক্রি করেন।তবে পাওয়ার দলিলে বেশিদিন রাখা উচিত নয় যেহেতু যে কোন একজন মারা গেলে দলিল বাতিল হয়। তাই একাধিন ব্যক্তির নামে পাওয়ায়র দলিল নেয়া ভালো। না হলে পরে নিজ নামে কবলা দলিল করে নিন। নামজারি করে জমির মালিকানার কাগজপত্র হাতে রাখুন।
শহর অঞ্চলে একটু ভিতরে বড় আকারের জমি নিয়ে ৩/৪/৫/৬/৭ শতকের প্লট বানিয়ে বিকি করে ভালো লাভবান হতে পারেন।
জমি বিক্রির মিডিলম্যান বা দালাল বা এজেন্ট হয়ে লাভবান হবেন?
প্রথমেই আপনার এলাকার জমি গুলো লিস্ট করুন যে গুলো বিকি হবে,তাদের মালিকের সাথে যোগাযোগ করুন জমির দাম কেমন চাচ্ছে তা জানতে চান।বলুন আপনার কেউ কিনবে জমি তাহলে তারা আপনাকে সময় দিবে। পাশাপাশি সেই এলাকার রিক্সাওয়াল, দোকানদার সবার সাথে জমি ক্রয় বিক্রয় কথা শেয়ার করুন। দেখবেন ৩/৪ মাসে সেই এলার প্রতিটি জমির তথ্য আপনার কাছে আসতে থাকবে। ফেসবুকে ও ইউটিউবে বিকিকিনির বিষয় ভিডিও বানিয়ে জানান সবাইকে। দেখবেন ধীরে ধীরে আপনার মক্কেল বাড়বে। জমির বিক্রেতা থেকে কমিশন নিতে পারবেন সাথে ক্রেতা থেকেও ।ধীরে ধীরে টাকা হলে জমি বায়নামা করে নিজেই বিকি করুন। মানুষের সাথে লেনদেন ভালো রাখুন,জমিতে কোন ভেজাল থাকলে সেই জমি কম দামে কিনুন এবং ভেজাল মুক্ত করে বেশি দামে বিকি করুন। জমিজমার বিষয় একজন আইনজীবিকে সাথে রাখুন ।বিভিন্ন দলিল চুক্তি লিখতে একজন দলিল লেখকে সাথে রাখুন এভাবে আপনার নিজেরই শূন্য থেকে একটি কোম্পানিরমত লোকজন টাকা পয়সা আশা শুরু হবে। পরে ধীরে ধীরে ট্রেড লাইসেন্স করুন আরো বর হলে রিয়েল এস্টেট কোম্পানি খুলুন। মাটি কারো সাথে প্রতারনয়া করে না তাই মাঠিতেই বিনিয়োগ করুন।
============
কেন যৌথ মালিকানায় জমি ক্রয় করে ফ্ল্যাট করবেন?
ফ্লাট এর খরচঃ রেডি ফ্লাট এর তুলনায় ৩৫-৪০% কম খরচে শেয়ারে জমি কিনে ফ্লাট নির্মান করা যায় ।
রেডি ফ্ল্যাট কিনলে একবারে টাকা পরিশোধ করতে হয় । অধিকাংশ ক্ষেত্রে রেডি ফ্ল্যাট ক্রয়ে ম্যাক্সিমাম ক্রেতা ব্যাংক লোন করে । সেক্ষেত্রে প্রফিট সহ আরো অনেক বেশি টাকা পরিশোধ করতে হয় ।
রেজিস্ট্রেশন খরচঃ বর্তমানে রেডি ফ্ল্যাট এর রেজিস্ট্রেশন খরচ ১৫-১৬% । ৬০-৬২ লাখ টাকায় একটা ফ্লাট কিনলে ১০ লাখ টাকার মত রেজিস্ট্রি খরচ আসবে । সেম ফ্ল্যাট ই শেয়ারে ডেভলপ করলে শুধু জমি রেজিস্ট্রি করার সময় রেজিস্ট্রি খরচ ৫০-৬০ হাজার লাগবে । পরে ফ্ল্যাট রেডি হয়ে গেলে বন্টন নামা দলিল করে নিলেই হবে । তখন আর ২০-৩০ হাজার খরচ হবে । অর্থাৎ ১০ লাখ টাকার জায়গায় মাত্র ১ লাখ+ টাকা লাগবে সর্বোচ্চ ।
টাকা পরিশোধ এর সিস্টেমঃ ফ্ল্যাট কিনলে এককালীন অনেক টাকা পরিশোধ করা লাগতেছে । আর শেয়ারে ল্যান্ড ডেভলপ করে ফ্ল্যাট কিনলে ৩-৪ বছরে ৪০-৫০ কিস্তিতে টাকা পরিশোধ করা যাবে ।
মাসিক ৫০-৬০ হাজার এর মত এভারেজ এ কিস্তি আসবে ।
একবারে টাকা লাগে না । জমি বায়না করার সময় কিছু টাকা দিতে হয় । এর পর যখন জমি রেজিস্ট্রি হয় সেদিন শুধু এক সাথে একটা এমাউন্ট দেয়া লাগে । যা ফ্লাট এর মূল্যের ১৫-২০% ।আপনার জমি আপনার নামে সাব কবলা রেজিস্ট্রি হবে । তাই আপনার বিনিয়োগ শতভাগ নিরাপদ ।
এর পর প্ল্যান পাশের সময় প্লান পাশের টাকা । এর পর ধীরে ধীরে কাজ হবে । প্রতি ছাদ ঢালাই এর সময় আপনাকে একটা এমাউন্ট পরিশোধ করতে হয় । ২.৫-৪ বছরের মধ্যে ৪০% কম খরচে নিজের ফ্লাট নিজেই নির্মান করা যায়
নির্মান সামগ্রীঃ রেডি ফ্লাট এর ক্ষেত্রে ডেভলোপার কী নির্মানসামগ্রী দিয়ে কাজ করেছে , সেখানে আপনার কোন কন্ট্রোল নাই , ভাল দিল না খারাপ দিল সেটা পুঙ্খানুপুঙ্খ ভাবে যাচাই এর সুযোগ নাই । কিন্তু ল্য্যান্ড শেয়ারিং প্রসেসে আপনি কোন ম্যাটেরিয়ালস দিয়ে বিল্ডিং করবেন তা আপনিই নির্ধারণ করবেন ।
ঝুকি এড়ানোঃ ল্যান্ড শেয়ার প্রজেক্ট এ যেহেতু সম্মিলিত ভাবে প্রজেক্ট করা হয় , কাগজ পত্র সর্বোচ্চ যাচাই করেই কেনা হয় । তাই ঝুকি কম । এর পরেও যদি কোন সমস্যা উদ্ভুত হয়- প্রজেক্ট ১৮, ৩৬, ৫৪, ৭২ জন মিলে করা হয় । এই মানুষগুলোর মধ্যে আইনশৃঙ্খলা বাহিনী এর উর্ধতন কর্মকর্তা,প্রশাসন কর্মকর্তা, ল ইয়ার , রাজনীতিবিদ সহ বিভিন্ন শ্রেণিপেশার লোক থাকে । তাই দূর্ভাগ্যজনক ভাবে ভবিষ্যত এ ছোট বড় কোন সমস্যা হলেও তা সম্মিলিত ভাবে হ্যান্ডেল করা যায় । সহজেই যেকোন প্রব্লেম সল্ভ করা যায় ।
ফ্লাট বন্টনঃ অধিকাংশ ক্ষেত্রেই লটারির মাধ্যমে ফ্ল্যাট বন্টন করা হয়ে থাকে । আবার অনেক ক্ষেত্রে নিজের পছন্দমত ফ্লাট ও বাছাই করে নেয়া যায় ।
ইউটিলিটি ,পার্কিংঃ ইউটিলিটি পার্কিং এর জন্য আলাদা টাকা পরিশোধ করতে হবে না ।
শেয়ারে ফ্ল্যাট ডেভল্প করলে আপনার পছন্দমত ম্যাটেরিয়ালস দিয়ে কাজ করতে পারবেন । নিজের পছন্দসই টাইলস, ফিটিং ,কিচেন ওয়্যার ব্যবহার করতে পারবেন ।
২। সম্মানিত জমির শেয়ারহোল্ডারগণ শেয়ার মূল্য পরিশোধ করে সাফ কবলা দলিল বুঝে পাবেন।
৩। দলিল ও রাজউক অনুমোদন সংক্রান্ত যাবতীয় কাজ নিজেদের দক্ষ টিম দিয়ে সম্পন্ন করা হয় তাই আপনি থাকবেন নিশ্চিন্ত।
৪। কমিটি গঠন করে শেয়ার মালিকদের মতামতের উপর ভিত্তি করে নির্মাণ সামগ্রী ক্রয় করে কাজ করা হয়।
৫। আপনার নিজের অংশগ্রহণ থাকায় নির্মাণ সামগ্রীর মান সম্পর্কে আপনি থাকবেন ১০০% নিশ্চিত।
৬। নির্মাণ খরচ পর্যায়ক্রমে কিস্তিতে পরিশোধ করার সুবিধা রয়েছে।
৭। ফ্ল্যাট বুঝে নিতে পারবেন ২- ৩ বছরে।
৯। আপনি জমির মালিক তাই কোন ফ্ল্যাট নিবন্ধন ফি দেয়া লাগবে না।
১০। ইউটিলিটি ও পার্কিং এর জন্য আলাদা টাকা পরিশোধ করতে হবে না।
সৃষ্টিকর্তা সবার স্বপ্নের বাড়ি,ফ্লাট নির্মানের স্বপ্ন পূরণ করুক । আমিন
============
বিনিয়োগের যতগুলো ওয়ে আছে তার মধ্যে ল্যান্ড শেয়ার প্রসেস ওয়ান অফ দ্য প্রফিটেবল ও সিকিউরড ইনভেস্টমেন্ট ।
কারণঃ
১। বিনিয়োগ ঝুকি নেই /কম । মূল্য পরিশোধ এর সাথে সাথেই আপনার নামে জমি রেজিস্ট্রি হবে । অর্থাৎ আপনার বিনিয়োগ শতভাগ নিরাপদ ।
২। ইনভেস্টমেন্ট একবারে করতে হয় না । প্রসেসের শুরু থেকে থাকলে জমি কেনার টাকাটাই আপনি ৫-৬ মাসে দিতে পারবেন ।
৩।
জমি কেনার পর প্ল্যান পাশ হতে ৩-৬ মাস ।প্ল্যান পাশ হলেই শেয়ার ভ্যালু ২০-৫০% বেড়ে যাবে ।
৪ । বিল্ডিং এর কন্সট্রাকশন কাজ শুরু হলেই আবার শেয়ার ভ্যালু ভাল পরিমাণে বাড়বে ।
৫। সব গুলো ছাদ ঢালাই হয়ে গেলে ফ্লাট কমপ্লিট করে দেবেন , এভাবে অনেক কাস্টমার পাবেন । এবং এক্ষেত্রে অনেক প্রফিট হয় ।
বিল্ডিং এর কন্সট্রাকশন শেষ হতে হতে নির্মাণ খরচ বাদে জমির শেয়ার ভ্যালু ৩ থেকে ৪ গুণ হয়ে যায় ৩/৪ বছরের মধ্যেই ।
যেকোন মূহুর্তে শেয়ার বিক্রয় করে বের হওয়ার সুযোগ আছে । শেয়ার ভ্যালু কমে যাওয়ার সুযোগ নাই /কম ।
