যে সকল অসৎ উপায়ে দলিল জাল হয়ে থাকে

 

জাল দলিল বাতিল করবেন যেভাবে

জাল দলিল বাতিল করবেন যেভাবে

অপরের সম্পত্তি প্রতারণা করে নিজ নামে বাগিয়ে নেয়ার জন্য নানা কৌশলে সৃজন করা হয় জাল দলিল। কখনো নিরক্ষর মালিককে প্রলোভন দেখিয়ে কখনো বা মালিকের অজান্তে অন্য লোককে মালিক সাজিয়ে গোপন জাল দলিল তৈরি করা হয়।

তবে জাল দলিল যেভাবেই সৃজন করা হোক না কেন জাল দলিল মূল মালিক বা তার ওয়ারিশদের জন্য ক্ষতির কারণ হয়ে দাঁড়াতে পারে। তাই জাল দলিল সম্পর্কে জানার সাথে সাথেই জাল দলিল বাতিলের জন্য দেওয়ানি আদালতে মামলা দায়ের করতে হবে। তামাদি আইনের ১ম তফসিলের ৯১ অনুচ্ছেদ অনুসারে এই মামলা জাল দলিল সৃজন সম্পর্কে জানার ৩ বছরের মধ্যে করা যাবে।

জাল দলিল সৃজনকারীদের বিরুদ্ধে দন্ডবিধির ৪০৬/৪২০/৪৬৩-৪৭৩ ধারায় শাস্তির জন্য ফৌজদারি মামলা করা যাবে। জাল দলিল বাতিলের জন্য সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইন ১৮৭৭ এর ধারার বিধান অনুসারে দেওয়ানি মামলা করা যাবে। সুনির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৪০ ধারা অনুসারে দলিল আংশিক বাতিলের মামলাও করা যাবে।

দলিল বাতিলের সাথে সম্পত্তির দখল পাবার মামলাও করা যায়। আদালত দলিল বাতিলের আদেশ/রায় প্রদান করলে ডিক্রির একটি কপি সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে প্রেরণ করবেন। উক্ত কপির আলোকে রেজিস্ট্রি অফিস দলিল বাতিলের বিষয়টি সংশ্লিষ্ট বালাম বহিতে লিপিবদ্ধ করে রাখবেন। দলিল বাতিলের মামলায় কোর্ট ফি আইনের ২য় তফসিলের ১৭ (৩) অনুচ্ছেদে বর্ণিত কোর্ট ফি প্রদান করতে হবে। দলিলে যার স্বার্থ আছে তিনিই কেবল দলিল বাতিলের মামলা করতে পারবেন।

ভুয়া নথিপত্র বা জালিয়াতির মাধ্যমে এনআইডি যারা তৈরি করে সেই চক্রের প্রথম ও প্রধান টার্গেট থাকে জমি দখল বা জাল দলিল তৈরি। এক্ষেত্রে জালিয়াতি চক্রের প্রথম টার্গেট হয় দামি ও পতিত জমি। যখন কোনও জমির দীর্ঘদিন ধরে খাজনা দেওয়া হয় না, কিংবা জমিতে কেউ থাকে না তখন সেই জমির মূল মালিকের একটি ভুয়া এনআইডি তৈরি করা হয়। তারপরই সেই জমি বিক্রি ও দখলের উদ্যোগ নেওয়া হয়।

ঢাকার ডেমরার সহকারী ভূমি কমিশনার মো. আসাদুজ্জামান গণমাধ্যমকে বলেন, ধরেন আমার এক টুকরা জমি আছে, ৫-১০ বছর ঐ জমির কোনও খোঁজখবর রাখছি না বা খাজনাও দিচ্ছি না। তখন এরকম জমি খোঁজে ওই চক্রগুলো। এরপরই ভুয়া এনআইডির মাধ্যমে ওটার একটা দলিল তৈরি করে। কাউকে আবার পাওয়ার অব অ্যাটর্নী দিয়েও জমি বিক্রি করা হয়। এভাবেই জালিয়াত চক্রগুলো জমি দখল ও বেচাকেনা করে।

সাধারণ জমি নামজারি বা দলিল তৈরি হয়ে থাকে সারা দেশের সাব-রেজিস্ট্রি অফিসগুলোর মাধ্যমে। সেখান থেকেই বেশির ভাগ জালিয়াতির ঘটনাগুলো ঘটে থাকে।

আইনজীবীরা বলছেন, অনেক সময় স্বাক্ষর জালিয়াতি ধরে দলিলদাতা বা গ্রহীতার সাজা হয়। এক্ষেত্রে স্বাক্ষর বিশেষজ্ঞের মাধ্যমে স্বাক্ষরের সত্যতা যাচাই করিয়ে নেওয়া যেতে পারে। এছাড়া ভূমি অফিস থেকে বিভিন্ন সিল পরীক্ষা করেও জালিয়াতি নির্ণয় করা যায়।

খেয়াল রাখতে হবে, অনেক আগের দলিলে আগের চিহ্নিত কিছু সিল ব্যবহারই থাকে। আগের দলিল কিন্তু সিল যদি নতুন হয়, তাহলে ধরে নিতে হবে, দলিলটি জাল হতে পারে।

একই সঙ্গে তারিখটিও ভালোভাবে যাচাই করতে হবে। এছাড়া অনেক সময় অর্পিত সম্পত্তি বা মৃত ব্যক্তির সম্পত্তি জীবিত দেখিয়ে জাল করা হয়।

জাল দলিলে জমি দখল হলে কী করবেন?

একটি জমি একাধিক মালিকের নামে করা থাকলে ধরে নিতে হবে দলিলটি জাল হতে পারে।এক্ষেত্রে ভূমি খাতের সঙ্গে যুক্ত বিশেষজ্ঞরা জানিয়েছেন, সরেজমিনে গিয়ে স্থানীয় লোকজনের সঙ্গে কথা বলে মূল মালিক কে, তা নির্ণয় করতে হবে।

সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিস থেকে জমির মিউটেশন বা নামজারি সম্পর্কে খোঁজ নিতে হবে। নামজারিতে ধারাবাহিকতা ঠিক আছে কি না, সেটা সুচারুভাবে পর্যবেক্ষণ করতে হবে।যদি দেখা যায়, সিএস জরিপের সঙ্গে বিক্রেতার খতিয়ানের কোনও গরমিল আছে, তাহলে বুঝতে হবে কোনও জটিলতা আছে।

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হচ্ছে, জরিপ খতিয়ানে জমির পরিমাণ পরবর্তী সময়ে যতবার বিক্রি হয়েছে, তার সঙ্গে জমির পরিমাণ মিল আছে কি না, তা যাচাই করে দেখা। দাগ নম্বর, ঠিকানা এসব ঠিক আছে কি না, এসব যাচাই করতে হবে।

সম্প্রতি কোনও আমমোক্তারনামা দলিল থাকলে তাতে উভয় পক্ষের ছবি ব্যবহার হয়েছে কি না যাচাই করতে হবে।

কোনও দান করা জমি হলে দলিলে সম্পাদনের তারিখ দেখে কবে জমিতে গ্রহীতা দখলে গেছে তা যাচাই করতে হবে। দলিলটি রেজিস্ট্রি করা কি না এবং দলিলদাতার সঙ্গে গ্রহীতার সম্পর্ক কী, তা যাচাই করতে হবে।

জমিজমা কেনাবেচার ক্ষেত্রে কিছু বিষয়ে বিশেষ নজর দিতে বলছে পুলিশ। তাই জনগণের উচিত হবে যে কোনও জিনিস ক্রয়ের ক্ষেত্রে নির্ভরযোগ্য জায়গা বাছাই করা। কাগজপত্র নকল কিনা সেটা যাচাই করা। অরিজিনাল কাগজ না হলে এসব বিষয়ে এড়িয়ে চলতে হবে।

জাল দলিল চেনার ৯ উপায়

জমি কেনা-বেচার ক্ষেত্রে সাবধান না হলে পরবর্তীতে দীর্ঘদিন ভুগতে হয়। এমন বহু মানুষ রয়েছেন, জমি কেনা-বেচার ক্ষেত্রে আসল দলিল চিনতে না পারায় ঝামেলায় পড়েন। এজন্য দলিল চেনা খুবই জরুরি। আজকে প্রতিবেদনে থাকছে, কিভাবে চেনা যাবে জাল দলিল।

১. ভলিউডেমর তথ্য:

সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিলের প্রকৃতি অনুযায়ী চারটি রেজিস্ট্রার বা ভলিউমে লেখা হয়ে থাকে। কোনো দলিল নিয়ে সন্দেহ হলে রেজিস্ট্রি অফিসে সংরক্ষণ করা দলিলের সাল মিলিয়ে দেখতে হবে। এজন্য নির্দিষ্টভাবে দরখাস্ত করতে হবে। এতে দলিলটির যাবতীয় তথ্য দিতে হবে।

২. স্বাক্ষর যাচাই:

অনেক সময় স্বাক্ষর জালিয়াতি করে দলিলদাতা বা গ্রহীতার সাজা হয়। এক্ষেত্রে স্বাক্ষর বিশেষজ্ঞের মাধ্যমে স্বাক্ষরের সত্যতা যাচাই করিয়ে নেয়া যেতে পারে। এছাড়া ভূমি অফিস থেকে বিভিন্ন সিল পরীক্ষা করেও জালিয়াতি নির্ণয় করা যায়।

খেয়াল রাখতে হবে, অনেক আগের দলিলে আগের চিহ্নিত কিছু সিল ব্যবহারই থাকে। আগের দলিল কিন্তু সিল যদি নতুন হয়, তাহলে ধরে নিতে হবে, দলিলটি জাল হতে পারে। একই সঙ্গে তারিখটিও ভালোভাবে যাচাই করতে হবে। দলিল রেজিস্ট্রির তারিখ কোনো সরকারি বন্ধের দিন থাকলে সন্দেহের অবকাশ থাকবে। অনেক সময় অর্পিত সম্পত্তি বা মৃত ব্যক্তির সম্পত্তি জীবিত দেখিয়ে জাল করা হয়।

৩. মূল মালিক শনাক্ত:

এক জমির একাধিক মালিকের নামে করা থাকলে ধরে নিতে হবে দলিলটি জাল হতে পারে। এক্ষেত্রে সরেজমিনে গিয়ে স্থানীয় লোকজনের সঙ্গে কথা বলে মূল মালিক কে, তা নির্ণয় করতে হবে।

৪. নামজারি:

সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিস থেকে জমির মিউটেশন বা নামজারি সম্পর্কে খোঁজ নিতে হবে। নামজারিতে ধারাবাহিকতা ঠিক আছে কি না, সেটা সুচারুভাবে পর্যবেক্ষণ করতে হবে। যদি দেখা যায়, সিএস জরিপের সঙ্গে বিক্রেতার খতিয়ানের কোনো গরমিল আছে, তাহলে বুঝতে হবে, কোনো জটিলতা আছে। সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হচ্ছে, জরিপ খতিয়ানে জমির পরিমাণ পরবর্তী সময়ে যতবার বিক্রি হয়েছে, তার সঙ্গে জমির পরিমাণ মিল আছে কি না, তা যাচাই করে দেখা। দাগ নম্বর, ঠিকানা এসব ঠিক আছে কি না, এসব যাচাই করতে হবে।

৫. আমমোক্তারনামা:

সম্প্রতি কোনো আমমোক্তারনামা দলিল থাকলে তাতে উভয় পক্ষের ছবি ব্যবহার হয়েছে কি না যাচাই করতে হবে।

৬. তারিখ যাচাই:

কোনো দান করা জমি হলে দলিলে সম্পাদনের তারিখ দেখে কবে জমিতে গ্রহীতা দখলে গেছে তা যাচাই করতে হবে। দলিলটি রেজিস্ট্রি করা কি না এবং দলিলদাতার সঙ্গে গ্রহীতার সম্পর্ক কী, তা যাচাই করতে হবে।

৭. লেখক যাচাই:

সম্প্রতি সম্পন্ন হওয়া কোনো বিক্রীত দলিলের দলিল লেখকের নাম ঠিকানা জেনে সরেজমিন কথা বলে নেয়া দরকার।

৮. মালিকানা যাচাই:

জমির স্বত্ব কী বা মালিকানা যাচাই করতে হবে। বিক্রেতার কাছ থেকে সব দলিল, বিশেষ করে ভায়া দলিল চেয়ে নিতে হবে। সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে জানতে হবে সব দলিলের ক্রমিক নম্বর, দলিল নম্বর ঠিক আছে কি না।

৯. সিল-স্ট্যাম্প যাচাই:

দলিল সম্পাদনের সময় ব্যবহৃত স্ট্যাম্পের পেছনে কোন ভেন্ডার থেকে স্ট্যাম্প কেনা হয়েছে এবং কার নামে কেনা হয়েছে খেয়াল রাখুন। প্রতিটি স্ট্যাম্পের পেছনে একটি ক্রমিক নম্বর উল্লেখ থাকে। এ নম্বরটি ঠিক আছে কি না, প্রয়োজনে স্ট্যাম্প বিক্রেতার সঙ্গে দেখা করে যাচাই করে নিন।

জেনে নিন ভূমি বিষয়ক জরুরী কিছু তথ্য (“পর্চা”, “দাগ”, “খতিয়ান” ইত্যাদি)

“নামজারী” কাকে বলে?

ক্রয়সূত্রে/উত্তরাধিকার সূত্রে অথবা যেকোন সূত্রে জমির নতুন মালিক হলে নতুন মালিকের নাম সরকারি খতিয়ানভুক্ত করার প্রক্রিয়াকে নামজারী বলা হয়।

“জমা খারিজ”কাকে বলে?

যৌথ জমা বিভক্ত করে আলাদা করে নতুন খতিয়ান সৃষ্টি করাকে জমা খারিজ বলে। অন্য কথায় মূল খতিয়ান থেকে কিছু জমির অংশ নিয়ে নতুন জোত বা খতিয়ান সৃষ্টি করাকে জমা খারিজ বলে।

“খতিয়ান” কাকে বলে?

ভূমি জরিপকালে ভূমি মালিকের মালিকানা নিয়ে যে বিবরণ প্রস্তুত করা হয় তাকে “থতিয়ান” বলে। খতিয়ান প্রস্তত করা হয় মৌজা ভিত্তিক। আমাদের দেশে CS, RS, SA এবং সিটি জরিপ সম্পন্ন হয়েছে। এসব জরিপকালে ভূমি মালিকের তথ্য প্রস্তত করা হয়েছে তাকে “খতিয়ান” বলে। যেমন CS খতিয়ান, RS খতিয়ান…

“পর্চা” কাকে বলে?

ভূমি জরিপকালে চূড়ান্ত খতিয়ান প্রস্তত করার পূর্বে ভূমি মালিকদের নিকট খসড়া খতিয়ানের যে অনুলিপি ভুমি মালিকদের প্রদান করা করা হ তাকে “মাঠ পর্চা” বলে। এই মাঠ পর্চা রেভিনিউ/রাজস্ব অফিসার কর্তৃক তসদিব বা সত্যায়ন হওয়ার পর যদি কারো কোন আপত্তি থাকে তাহলে তা শোনানির পর খতিয়ান চুড়ান্তভাবে প্রকাশ করা হয়। আর চুড়ান্ত খতিয়ানের অনুলিপিকে “পর্চা” বলে।

“মৌজা” কাকে বলে?

যখন CS জরিপ করা হয় তখন থানা ভিত্তিক এক বা একাধিক গ্রাম, ইউনিয়ন, পাড়া, মহল্লা অালাদা করে বিভিন্ন এককে ভাগ করে ক্রমিক নাম্বার দিয়ে চিহ্তি করা হয়েছে। আর বিভক্তকৃত এই প্রত্যেকটি একককে মৌজা বলে।

“তফসিল” কাকে বলে?

জমির পরিচয় বহন করে এমন বিস্তারিত বিবরণকে “তফসিল” বলে। তফসিলে, মৌজার নাম, নাম্বার, খতিয়ার নাম্বার, দাগ নাম্বার, জমির চৌহদ্দি, জমির পরিমাণ সহ ইত্যাদি তথ্য সন্নিবেশ থাকে।

“দাগ” নাম্বার কাকে বলে?

যখন জরিপ ম্যাপ প্রস্তুত করা হয় তখন মৌজা নক্সায় ভূমির সীমানা চিহ্নিত বা সনাক্ত করার লক্ষ্যে প্রত্যেকটি ভূমি খন্ডকে আলাদা আলাদ নাম্বার দেয়া হয়। আর এই নাম্বারকে দাগ নাম্বার বলে। একেক দাগ নাম্বারে বিভিন্ন পরিমাণ ভূমি থাকতে পারে। মূলত, দাগ নাম্বার অনুসারে একটি মৌজার অধীনে ভূমি মালিকের সীমানা খূটিঁ বা আইল দিয়ে সরেজমিন প্রর্দশন করা হয়।

“ছুটা দাগ” কাকে বলে?

ভূমি জরিপকালে প্রাথমিক অবস্থায় নকশা প্রস্তুত অথবা সংশোধনের সময় নকশার প্রতিটি ভূমি এককে যে নাম্বার দেওয়া হয় সে সময় যদি কোন নাম্বার ভুলে বাদ পড়ে তাবে ছুটা দাগ বলে। আবার প্রাথমিক পর্যায়ে যদি দুটি দাগ একত্রিত করে নকশা পুন: সংশোধন করা হয় তখন যে দাগ নাম্বার বাদ যায় তাকেও ছুটা দাগ বলে।

“খানাপুরি” কাকে বলে?

জরিপের সময় মৌজা নক্সা প্রস্তুত করার পর খতিয়ান প্রস্তুতকালে খতিয়ান ফর্মের প্রত্যেকটি কলাম জরিপ কর্মচারী কর্তৃক পূরন করার প্রক্রিয়াকে খানাপুরি বলে।

“আমিন” কাকে বলে?

ভূমি জরিপের মাধ্যমে নক্সা ও খতিয়ান প্রস্তত ও ভূমি জরিপ কাজে নিজুক্ত কর্মচারীকে আমিন বলে।

“কিস্তোয়ার” কাকে বলে?

ভূমি জরিপ কালে চতুর্ভুজ ও মোরব্বা প্রস্তত করার পর সিকমি লাইনে চেইন চালিয়ে সঠিকভাবে খন্ড খন্ড ভুমির বাস্তব ভৌগলিক চিত্র অঙ্কনের মাধ্যমে নকশা প্রস্তুতের পদ্ধতিকে কিস্তোয়ার বলে।

“খাজনা” ককে বলে?

সরকার বার্ষিক ভিত্তিতে যে প্রজার নিকট থেকে ভূমি ব্যবহারের জন্য যে কর আদায় করে তাকে খাজনা বলে।

“দাখিলা” কাকে বলে?

ভূমি কর/খাজনা আদায় করে যে নির্দিষ্ট ফর্মে ( ফর্ম নং১০৭৭) ভূমি কর/খাজনা আদায়ের প্রমান পত্র বা রশিদ দেওয়া হয় তাকে দাখিলা বলা হয়।

DCR কাকে বলে?

ভূমি কর ব্যতিত আন্যান্য সরকারি পাওনা আদায় করার পর যে নির্ধারিত ফর্মে (ফর্ম নং ২২২) রশিদ দেওয়া হয় তাকে DCR বলে।

“কবুলিয়ত” কাকে বলে?

সরকার কর্তৃক কৃষককে জমি বন্দোবস্ত দেওয়ার প্রস্তাব প্রজা কর্তৃক গ্রহণ করে খাজনা প্রদানের যে অঙ্গিকার পত্র দেওয়া হয় তাকে কবুলিয়ত বলে।

“নাল জমি” কাকে বলে?

২/৩ ফসলি সমতল ভূমিকে নাল জমি বলা হয়।

“খাস জমি” কাকে বলে?

সরকারের ভূমি মন্ত্রনালয়ের আওতাধিন যে জমি সরকারের পক্ষে কালেক্টর বা ডিসি তত্ত্বাবধান করেন এমন জমিকে খাস জমি বলে।

“চান্দিনা ভিটি” কাকে বলে?

হাট বাজারের স্থায়ী বা অস্থায়ী অকৃষি জমির যে অংশ প্রজার প্রতি বরাদ্ধ দেওয়া হয় তাকে চান্দিনা ভিটি বলে।

“ওয়াকফ” কাকে বলে?

ইসলামি বিধান অনুযায়ী কোন ভূমি তার মালিক কর্তৃক ধর্মীয় ও সমাজ কল্যাণমূলক প্রতিষ্ঠানের ব্যয় ভার বহন করার উদ্দেশ্যে কোন দান করাকে ওয়াকফ বলে

“মোতয়াল্লী” কাকে বলে?

যিনি ওয়াকফ সম্পত্তি ব্যবস্থাপনা ও তত্ত্বাবধান করেন তাকে মোতওয়াল্লী বলে। ওয়াকফ প্রশাসকের অনুমতি ব্যতিত মোতওয়াল্লী ওয়াকফ সম্পত্তি হস্তান্তর করতে পারে না।

“দেবোত্তর” সম্পত্তি কাকে বলে?

হিন্দুধর্ম মতে, ধর্মীয় কাজের জন্য উৎসর্গকৃত ভূমিকে দেবোত্তর সম্পত্তি বলে।

“ফারায়েজ” কাকে বলে?

ইসলামি বিধান মোতাবেক মৃত ব্যক্তির সম্পত্তি বন্টন করার নিয়ম ও প্রক্রিয়াকে ফারায়েজ বলে।

“ওয়ারিশ” কাকে বলে?

ওয়ারিশ অর্থ উত্তরাধিকারী । ধর্মীয় বিধানের অনুয়ায়ী কোন ব্যক্তি উইল না করে মৃত্যু বরন করলেতার স্ত্রী, সন্তান বা নিকট আত্মীয়দের মধ্যে যারা তার রেখে যাওয়া সম্পত্তিতে মালিক হওয়ার যোগ্যতাসম্পন্ন এমন ব্যক্তি বা ব্যক্তিগণকে ওয়ারিশ বলে।

“সিকস্তি” কাকে বলে?

নদী ভাংঙ্গনের ফলে যে জমি নদী গর্ভে বিলিন হয়ে যায় তাকে সিকন্তি বলে। সিকন্তি জমি যদি ৩০ বছরের মধ্যে স্বস্থানে পয়ন্তি হয় তাহলে সিকন্তি হওয়ার প্রাক্কালে যিনি ভূমি মালিক ছিলেন তিনি বা তাহার উত্তরাধিকারগন উক্ত জমির মালিকানা শর্ত সাপেক্ষ্যে প্রাপ্য হবেন।

“পয়ন্তি” কাকে বলে?

নদী গর্ভ থেকে পলি মাটির চর পড়ে জমির সৃষ্টি হওয়াকে পয়ন্তি বলে।

“দলিল” কাকে বলে?

যে কোন লিখিত বিবরণ আইনগত সাক্ষ্য হিসাবে গ্রহণযোগ্য তাকে দলিল বলা হয়। তবে রেজিস্ট্রেশন আইনের বিধান মোতাবেক জমি ক্রেতা এবং বিক্রেতা সম্পত্তি হস্তান্তর করার জন্য যে চুক্তিপত্র সম্পাদন ও রেজিস্ট্রি করেন সাধারন ভাবেতাকে দলিল বলে।

ভূমি: জমিজমা নিয়ে যে ৬টি কারণে এত বিরোধ আর মামলা-মোকদ্দমা

০১। পারিবারিক বিরোধ: 

জমিজমা নিয়ে সবচেয়ে বেশি মামলা দায়ের হয় পরিবারের সদস্য এবং শরিকদের বিরুদ্ধে। এ ধরণের বিরোধের পেছনে প্রধান কারণ থাকে জমির বণ্টন সংক্রান্ত বিবাদ।

অনেক সময়ই দেখা যায়, জমির মালিকের মৃত্যুর পর, তার ওয়ারিশদের মধ্যে সম্পত্তির বণ্টন যথাযথ বা দাবিমত না হলে, কিংবা আইনসিদ্ধ না হলে বিরোধের সূত্রপাত্র ঘটে।

আর তা থেকেই দেখা যায়, সম্পত্তিতে অধিকার প্রতিষ্ঠা, বাটেয়ারা মামলা এমন ধরণের মামলা হয়।

পারিবারিক বিরোধের জের ধরে মারামারি, দখল, হত্যা, অপহরণ কিংবা ধর্ষণের মত গুরুতর ফৌজদারি অপরাধও ঘটে।

অ্যাটর্নি জেনারেল এএম আমিন উদ্দিন বলেছেন, জমিজমা নিয়ে যত মামলা হয় তার ৬০ শতাংশ হয় শরিকদের মালিকানা বা উত্তরাধিকার প্রতিষ্ঠিত করার জন্য।

আর সেটি বেশিরভাগ হয় পরিবারের মেয়ে সদস্যদের জমির ভাগ ঠিকমত বুঝিয়ে না দেবার কারণে।

তিনি বলেন, "এক সময় গ্রামে পরিবারে মেয়েরা জমির ভাগ নিত না, এটা একটা কমন প্র্যাকটিস ছিল। কিন্তু জমির দাম উত্তরোত্তর বেড়ে যাওয়ার পর দেখা মেয়ের দিকের সন্তান বা তাদের সন্তান এসে নানাবাড়ির দিকে সম্পত্তির ভাগ দাবি করতে শুরু করে।

ফলে সেখানে অনেক বেশি এমন মামলা দেখা যায়। শহরের দিকে এ ধরণের মামলার হার এখন কমে গেছে, কিন্তু গ্রামে এখনো এটা অনেক বেশি হারেই চলছে।"

২। জমির স্বল্পতা এবং চাহিদা বৃদ্ধি: 

সাধারণ অর্থে যেহেতু জমির পরিমাণ বাড়ছে না, কিন্তু মানুষ বাড়ছে, ফলে ক্রমেই জমির চাহিদা বাড়ছে। এর মানে হচ্ছে, উত্তরাধিকার সূত্রে যারা জমির মালিকানা দাবিদার, তাদের সংখ্যা বাড়ছে।

এর ফলে জমি ক্রমেই মূল্যবান হয়ে উঠছে।

ঢাকা বিশ্ববিদ্যালয়ের আইন বিভাগের শিক্ষক অধ্যাপক নাইমা হক বলছেন, বাংলাদেশের দেওয়ানি মামলার প্রধান উৎস ও কারণ জমি সংক্রান্ত নানাবিধ বিবাদ।

দেওয়ানি মামলা মূলত ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠান দায়ের করে থাকে।

তিনি বলছেন, "জমির ভাগাভাগি ও মালিকানা বেড়ে যাওয়া একটি বড় কারণ এ সংক্রান্ত বিরোধের। সেই সঙ্গে জমির দাম বেড়ে যাওয়া একটি ব্যাপার।

ফলে জমি খুব মূল্যবান হয়ে উঠেছে অনেকের কাছে। ফলে জমির ওপর নিজের অধিকার প্রতিষ্ঠার জন্য নানা রকম বিরোধ সৃষ্টি হয়, যা পরবর্তীতে মামলায় গড়ায়।"

এক্ষেত্রে যিনি জমির মালিক তার মধ্যেও বণ্টন সংক্রান্ত আইন বিষয়ক সচেতনতা পুরোপুরি থাকে না, অর্থাৎ সন্তান-সন্ততির মধ্যে বণ্টন করে দিয়ে যাওয়া বা ওয়ারিশনামা করা এমনটা কমই দেখা যায়।

আবার নিজের প্রাপ্যটুকু নিয়ে সবাই সন্তুষ্ট হয় না---মূলত উত্তরাধিকার হিসেবে পাওয়া জমি নিয়ে এসব অভিযোগ নিয়ে আদালতের দ্বারস্থ হন মানুষ।

৩। সীমানা নির্ধারণ: 

জমিজমা নিয়ে বিবাদের আরেকটি বড় কারণ সীমানা নির্ধারণ নিয়ে আপত্তি। আর এক্ষেত্রে অভিযোগ আসে বেশিরভাগ সময় নিকটতম প্রতিবেশীর কাছ থেকে।

আইন বিশেষজ্ঞরা বলছেন, প্রতিবেশীর বড় অংশটি হন সাধারণত জ্ঞাতিগোষ্ঠী বা রক্ত সম্পর্কের আত্মীয়রাই।

অর্থাৎ একই পিতার ঔরসজাত ভাইবোন নন, বরং বাবার ভাই-বোন বা চাচাতো বা খালাতো বা মামাতো বা ফুপাতো ভাইবোনের সঙ্গে বা তাদের শরিকদের সঙ্গে জমির ভাগাভাগি নিয়ে বিরোধ হয়।

এক্ষেত্রে যতটা জমি পাওয়ার কথা তার চেয়ে বেশি জমি নিয়ে কেউ সীমানা নির্ধারণ করে নিতে পারে।

৪। জমি দখল:

শহর-গ্রাম নির্বিশেষে বেআইনিভাবে জবরদখল করে একজনের জমি দখল করে নেয়া একটি বড় সমস্যা।

এ থেকে মামলামোকদ্দমা তো বটেই, আরো নানা ধরণের অপরাধমূলক কর্মকাণ্ড ঘটে।

আর এ ধরণের সমস্যা বেশি হয় নদী ভাঙনের পর নতুন চর যখন জেগে ওঠে তখন, সরকারের খাসজমি এবং পতিত অবস্থায় থাকা ব্যক্তিগত জমি।

এধরণের ক্ষেত্রে মীমাংসায় পৌঁছানো কঠিন এবং স্বাভাবিকভাবেই মামলা হয় এবং তা দীর্ঘ সময় ধরে চলে।

৫। ভূমি জরিপে বা রেকর্ডে তথ্য বিভ্রাট:

জমির তথ্যাদি রেকর্ড করার সময় ভুল তথ্য বা কারো অনুপস্থিতির ফলে দীর্ঘস্থায়ী সমস্যা দেখা দেয়। দেখা যায়, জমি একজনের কিন্তু রেকর্ড হয়েছে আরেকজনের নামে।

কোন ক্ষেত্রে মালিকের নাম ও জমির পরিমাণ ভুল উল্লেখ করা হয়েছে। কোথাও আবার জমির দাগ নাম্বারও ভুলভাবে রেকর্ড করা হয়েছে।

ফলে দলিল বা খতিয়ানে ভুল থাকায় জমি কেনা-বেচায় নানা রকম জটিলতা দেখা দেয়।

দলিলের ভুল ঠিক করতে লাখ লাখ রেকর্ড সংশোধনের মামলা বিচারাধীন রয়েছে আদালতে।

এসব জটিলতা নিরসনে সরকার ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালসহ নানা পদক্ষেপ গ্রহণ করেছে কিন্তু তারপরও সংকট নিরসন সহজ হয় না।

৬। সচেতনতার অভাব: 

জমির রেজিস্ট্রেশন, মালিকানার হালনাগাদ তথ্য যাচাই, নামজারিসহ বিভিন্ন সুবিধা সহজ করার জন্য সরকার কয়েকটি সেবা অনলাইনে দেয়ার ব্যবস্থা চালু করেছে।

সর্বশেষ ২০২১ সালে জমি নিয়ে জালিয়াতি, দুর্নীতি বন্ধের লক্ষ্যে চালু করা হয়েছে ভূমি তথ্য ব্যাংক, এর মাধ্যমে ভূমি মালিকের সংরক্ষিত তথ্য যাচাই করে দেখা যাবে।

এছাড়া ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের জন্য বাংলাদেশের ভূমি মন্ত্রণালয় একটি অ্যাপ তৈরি করেছে।

সেই সঙ্গে জমির রেজিস্ট্রেশন এবং মিউটেশন বা নামজারি অনলাইনে করার ব্যবস্থাও করা হয়েছে।

কিন্তু এসব সত্ত্বে জটিলতা কাটছে না, আইনজ্ঞরা বলছেন সেটি মূলত মানুষের এসব সেবা সম্পর্কে সচেতনতার অভাবে।

দলিল জালিয়াতি কি ও কিভাবে হয়? কোথায় যাবেন এর বিচারের জন্য।সহজ বিশ্লেষণ, ব্যাখা, উদাহরণ সহ জেনে নেওয়া যাক।

কাউকে তার সম্পত্তি থেকে বঞ্চিত করার জন্য পাশ্ববর্তী প্রতিবেশী অথবা স্থানীয় প্রভাবশালী লোকেরা নিজের নামে দলিল তৈরী করে প্রকৃত ব্যক্তির সম্পত্তিতে তাদের অধিকার প্রতিষ্ঠা করার চেষ্টা করে জালিয়াতির মাধ্যমে। জমি-জমা সংক্রান্ত দলিলসহ বিভিন্ন দলিলের জালিয়াতির ঘটনাও অহরহ ঘটছে এবং এ সংক্রান্ত মামলা-মোকদ্দমার সংখ্যাও দিন দিন বাড়ছে। জালিয়াতির মাধ্যমে কোনো দলিল সম্পাদন করে লোক ঠকানো, প্রতারণা বা অন্যায়মূলক কাজে সহায়তাদান আইনের দৃষ্টিতে একটি গুরুতর অপরাধ ।

▶জালিয়াতি সংশ্লিষ্ট আইন ও ব্যাখা:

▶ দন্ডবিধি ১৮৬০ এর ৪৬৩ ধারা হতে ৪৭৭ ধারা পর্যন্ত জ্বালিয়াতি সম্পর্কিত বিষয়ে বিস্তারিত বিধান রয়েছে ।

◾ দলিলটি যদি সম্পুর্ণ বা আংশিক মিথ্যাভাবে তৈরী করা হয় তাহলে একে জ্বালিয়াতি বলা যাবে।

◾সম্ভাব্য জ্বালিয়াতি সংঘটনের প্রস্তুতিকে জালিয়াতি বলা যায়না।

▶দন্ডবিধি ৪৬৩ ধারা অনুসারে:

➡ যদি কোন ব্যক্তি জনসাধারণের বা কোন ব্যক্তি বিশেষের ক্ষতিসাধনের কিংবা

কোন দাবি বা স্বত্ব প্রতিষ্ঠার কিংবা কোন ব্যক্তি কে তার সম্পত্তি ত্যাগে প্রকাশ্য

বা

অনুক্ত চুক্তি সম্পাদনে বাধ্য করবার কিংবা কোন প্রতারণা যাতে প্রতারণা বা যাতে প্রতারণা সংঘটিত হতে পারে, তার উদ্দেশ্যে কোন মিথ্যা দলিল বা দলিলের অংশবিশেষ প্রণয়ন করে, তবে উক্ত ব্যক্তি জালিয়াতি করেছে বলে গন্য হবে

▶ধারা : ৪৬৪- মিথ্যা দলিল প্রণয়ন :

উদাহরণ:

◾জেনেপা একটি সম্পত্তি বিক্রয় করে তা জলি কে অর্পণ করে। জেনেপা পরে জলিকে তার সম্পত্তি হতে বঞ্চিত করবার উদ্দেশ্যে সে একই সম্পত্তি ইসরাত এর কাছ কাছে হস্তান্তর সম্পর্কে একটি দলিল প্রণয়ন করে। তার উদ্দেশ্যে জলি কে প্রদানের ছয় মাস আগেই [সম্পত্তিটি বাদলকে প্রদান করা হয়েছে এরকম বিশ্বাস সৃস্টি করা। জেনেপা জালিয়াতি করেছে।

⏩জালিয়াতির শাস্তি:

যদি কোন ব্যক্তি জালিয়াতি করে, তবে উক্ত ব্যক্তি দুই বত্সর পযর্ন্ত মেয়াদের যে কোন বর্ণনার কারাদন্ডে বা অর্থদন্ডে বা উভয়দন্ডে দন্ডিত হবে।

বিশ্লেষণ:

কোন ব্যক্তি যদি দলিল লিখন ও সহি সম্পাদনের কাজে সম্পৃক্ত না থাকে তাকে জালিয়াতির অপরাধে দন্ড দেওয়া যায়না। বাদী পক্ষকে জালিয়াতির অভিযোগ সন্দেহাতীতভাবে প্রমাণ করতে হবে।

▶ধারা: ৪৬৮। প্রতারণার উদ্দেশ্যে জালিয়াতি:

যদি কোন ব্যক্তি প্রতারণা করবার উদ্দশ্যে কোন জাল দলিল প্রণয়ন বা জালিয়াতি করে, তবে উক্ত ব্যক্তি সাত বত্সর পর্যন্ত মেয়াদের কারাদন্ডে দন্ডিত হবে এবং অথর্দন্ডে ও দন্ডিত হবে।

বিশ্লেষণ:

এই ধারায় বর্ণিত অপরাধটি গুরুতর ধরনের অপরাধ। কোন ব্যক্তি প্রতারণা করবার উদ্দেশ্যে যদি দলিল জাল করে তাহলে ৪৬৮ ধারায় অপরাধ সম্পন্ন হবে। বাস্তবে প্রতারণা না করলেও দন্ড দেওয়া যাবে। প্রতারণার উদ্দেশ্যে ব্যবহারের অভিপ্রায়ে জাল দলিল সৃষ্টি করবার অপরাধে দন্ডিত হবে। ক্ষেত্র বিশেষে আসামীর দন্ড পরিবর্তন হতে পারে ।

▶ধারা: ৪৭০।

প্রতারণামূলকভাবে বা অসাধুভাবে সম্পূর্ণ বা আংশিক প্রস্তুতকৃত যে কোন মিথ্যা দলিল "জাল দলিল"বলে গণ্য হবে।

▶ধারা: ৪৭১।

যে ব্যক্তি কোন দলিলকে জাল বলে জানে বা বিশ্বাস করে অথবা জাল বলে বিশ্বাস করবার যথেষ্ট কারণ থাকা সত্বেও একে খাঁটি বলে ব্যবহার করে বা ব্যবহার করার উদ্যোগ গ্রহণ করে সেই ব্যক্তি ৪৭১ ধারার বিধান অনুযায়ী দন্ডিত হবে। জালিয়াতির অপরাধে ৪৬৫ ধারায় দুই বত্সরের কারাদন্ড বা বিধান রয়েছে ।

▶কোথায় যাবেন প্রতিকারের জন্য:

যখন কোন ব্যক্তির জায়গা জমির দলিল জালিয়াতির মাধ্যমে লঙ্ঘিত হয়, তখন সে ব্যক্তি সরাসরি আদালতের মাধ্যমে ফৌজদারী মামলায় যেতে পারে নিজস্ব আইনজীবি নিয়োগের মাধ্যমে।

আর যদি আর্থিক ক্ষমতা না থাকে সেক্ষেত্রে বিভিন্ন এন.জি.ও এর মাধ্যমে যারা বিনামূল্যে মামলা করে থাকে তাদের সাহায্য নিতে পারেন।

> জমিজমা নিয়ে মামলার বিচার শেষ হওয়াটাও দীর্ঘ প্রক্রিয়া। আইনজীবিরা বলছেন, ভূমি বিষয়ক কোন মামলা নিষ্পত্তি হতে গড়ে ১৭ বছর সময় লাগে।

 *প্রপার্টি স্ক্যামের /জালিয়াতির এর বিরুদ্ধে ৫ টি টিপস*

১. কখনো একটি সম্পত্তি দেখার জন্য চার্জ পরিশোধ করবেন না

২. সম্পত্তি দেখা সম্ভব নয়, এজেন্টের এমন "অজুহাত" কখনও বিশ্বাস করবেন না

৩. সম্পত্তির নথি নির্ভরযোগ্য কিনা পরীক্ষা করুন

৪. সম্পত্তির বিল বকেয়া আছে কিনা পরীক্ষা করুন

৫. কন্ট্রাক্ট সাইন করার আগে কখনোই মুল্য পরিশোধ করবেন না

বাংলাদেশে একটি সম্পত্তি নিবন্ধন করার জন্য ৮ টি ধাপ

 ** বাংলাদেশে একটি সম্পত্তি নিবন্ধন করার জন্য ৮ টি ধাপ **

১. ভূমি অফিস (ভূমি রাজস্ব অফিস) থেকে মালিকানা অধিকারের রেকর্ড যাচাই করুন, জমির শেষ ট্যাক্স পরিশোধের তারিখ পর্যন্ত

২. ভূমি সহকারী কমিশনার এর অফিস ও নির্দিষ্ট তহশীল অফিসে সম্পত্তির ট্রান্সফার (পরিবর্তন) সার্টিফিকেট এর জন্য আবেদন করুন

৩. আরএস পরিবর্তনের জন্য পরিদর্শনের অনুরোধ করুন - বাধ্যতামূলক, যদি সম্পত্তি ন্যাশনাল হাউজিং কর্তৃপক্ষ বা রাজউক এর নিয়ন্ত্রণে থাকে। এছাড়াও পরীক্ষা করে দেখুন সম্পত্তিটির সব কর সিটি কর্পোরেশন এর রাজস্ব বিভাগ এ পরিশোধ করা আছে কিনা।

৪. সাব রেজিস্ট্রি অফিস এ Non-Encumbrance সার্টিফিকেটের জন্য অনুরোধ করুন - ভূমির আইনি অবস্থা। বিস্তারিত তথ্য প্রদান করার জন্য ভূমি প্রতিবেদনের প্রয়োজন হতে পারে

৫. স্থানান্তর দলিল প্রস্তুত করুন এবং রেজিস্ট্রি অফিস ও দায়িত্বপ্রাপ্ত ব্যাংক এ স্ট্যাম্প ডিউটি পরিশোধ করুন

৬. একটি মনোনীত ব্যাংক এ মূলধনী ট্যাক্স, রেজিস্ট্রেশন ফি ও অন্যান্য করের অর্থ প্রদান করুন

৭. রেজিস্ট্রেশন ফি এর জমা রসিদ উপস্থাপন করে মিউনিসিপাল দলিল রেজিস্ট্রি অফিস এ রেজিস্ট্রেশন নথির জন্য আবেদন করুন - ধাপ ৬ দেখুন৷

৮. ভূমি রাজস্ব অফিস এ মালিকানা পরিবর্তনের জন্য নিবন্ধন করুন ও স্থানান্তরের দিন জমির ট্যাক্স পরিশোধ করুন৷

জমির হিস্যা লেখার পদ্ধতি

জমির হিস্যা ভালভাবে বুঝার পূর্বে খতিয়ান, মালিক, দাগ ও জমির পরিমাণ বলতে কি বুঝায় তা ভালভাবে বুঝতে হবে। ধরি, একটি ব্যাংক একাউন্টে ১০০০০ টাকা আছে এবং সেই একাউন্টের একজন মালিক। তাহলে সেই ১০০০০ টাকার মালিক ঐ একজন ব্যক্তি। কিন্তু যদি একাউন্টের মালিক হন ৪ জন এবং সবাই যদি ঐ একাউন্টের মোট টাকার ২৫% এর মালিক হন তাহলে ৪ জন মালিকের প্রতি জন ২৫০০ টাকার মালিক। এ বিষয়টিকে আমরা টাকার হিস্যা বলতে পারি। ঠিক তেমনি একটি খতিয়ানে জমির হিস্যা বলতে বুঝায় ঐ খতিয়ানে যে কয়জন মালিক আছেন তাদের প্রত্যেকে ঐ খতিয়ানে মোট যে পরিমাণ জমি আছে তার কতটুকু জমির মালিক। ধরি একটি খতিয়ানে ১ জন মালিক- রহিম মিয়া। তাহলে রহিম মিয়া একা ঐ খতিয়ানের সকল জমির মালিক। কিন্তু যদি কোন খতিয়ানে ৪ জন মালিক থাকেন তাহলে প্রত্যেকের নামের পাশে তিনি কত ভাগ জমির মালিক তা লেখা থাকবে। একে জমির হিস্যা বলে। এবার বিষয়টিকে আরেকটু জটিল করা যাক। ধরি, একটি খতিয়ানে ৪ জন মালিক এবং রহিম উদ্দিন একজন মালিক। ঐ খতিয়ানে ১টি মাত্র দাগ এবং ঐ দাগে মোট জমির পরিমাণ ২০ শতাংশ। ধরি, রহিমের নামের পাশে জমির হিস্যার অংশে ০.৪০০ লিখা আছে। তাহলে রহিম ঐ দাগে ২০x০.৪০০= ৮ শতাংশ জমির মালিক। ধরি, অপর ৩জন জমির মালিক ক, খ ও গ এর নামের পাশে যথাক্রমে ০.১০০, ০.২৫০ এবং ০.২৫০ লেখা আছে। তাহলে ক পাবেন ২০x০.১০০= ২ শতাংশ, খ পাবেন ২০x০.২৫০= ৫ শতাংশ এবং গ পাবেন ২০x০.২৫০= ৫ শতাংশ। তাহলে বুঝা গেল যে, কোন খতিয়ানের মালিকগণ কে কতটুকু জমির মালিক তা যা দিয়ে বুঝানো হয় তাকে জমির হিস্যা বা অংশ বলে এবং জমির মোট পরিমাণ কে হিস্যা দিয়ে গুণ করে কোন মালিকের জমির পরিমাণ জানা যায়। পূর্বের উদাহরণে আমরা একটি মাত্র দাগ দিয়ে হিস্যার বিষয়টি বুঝলাম। কিন্তু কোন খতিয়ানে একাধিক দাগ থাকলে কি হবে। ধরি, কোন খতিয়ানে ৪ জন মালিক এবং খতিয়ানে ৮টি দাগ আছে। তাহলে ৪জন মালিকের জমির হিস্যা হিসেব করতে হবে ঐ ৮টি দাগের মোট জমির পরিমাণকে হিস্যা দিয়ে গুণ করে। নিচের চিত্রের অংশ কলামে প্রতিজন মালিকের নামের পাশে বিলগুজাবগী মৌজার ৮৫০ খতিয়ানের মোট ৩ একর ২১ শতাংশ জমির বিপরীতে প্রত্যেকের পৃথক হিস্যা লেখা আছে।

জমির হিস্যা: 

হিস্যা মানে অংশ খতিয়ানে একাধিক মালিক থাকলে কার কত অংশ সেটাই এই হিস্যা বা হারাহারি অংশ । সি এস এস এবং কিছু আর এস খতিয়ানে এই হিস্যা পুরাতন ১৬ আনার হিসাবে থাকে । আর ১৯৮৪ সালের পরে দশমিকের হিসাবে থাকে ।

১৯৬০ সালের আগে অঞ্চলে দশমিকের ব্যবহার ছিল না তাই অংশ লিখতে আনার হিসাবে লিখা হতো । একটি খতিয়ানে একাধিক মালিক থাকলে কার কত অংশ তা বোঝানোর জন্য এই অংশ বা হিস্যা কলাম।

দলিলে জমির অংশ দুভাবে লেখা হয়ে থাকেঃ-

[] হাজার পদ্ধতি বা আধুনিক পদ্ধতি ।

[] আনা গন্ডা কড়া পদ্ধতি বা প্রাচীন পদ্ধতি ।

খতিয়ানের হিস্যা দশমিক অনুযায়ী: 

খতিয়ানের হিস্যা বা অংশ ১৯৮৪ সালের পরে দশমিক হিসাবে লেখা হয় । মোট জমিকে ১.০০ বা ১.০০০ ধরা হয় । কিছু খতিয়ানে এখানে দশমিকের পরে ২টী শূন্য বা ৪টি শূন্য হিসাবে মোট জমিকে ধরা হয় । জমির পরিমাণ যাই হোক তাকে ১.০০ বা ১.০০০ ধরা হয় । এজমালি খতিয়ান হলে তাঁদের অংশ এখান থেকে বের করা হয় । যেমন নিচের খতিয়ানে মালিক ৪জন জমির পরিমাণ ৪ একর ২৭০০ অযুতাংশ বা ৪ একর ২৭ শতক প্রত্যেকের অংশ বা হিস্য আলাদা প্রথম জনের .৪০০ বাকিদের .২০০ করে তাহলে প্রথম জনের অংশ বের করার সূত্র হবে- গুন মোট জমি, (.৪০০ * ৪২৭)=১৭০.৮ শতাংশ একইভাবে বাকিদের (.২০০*৪২৭)= ৮৫.৪ শতাংশ করে জমি । এক কথায় হিস্যার সাথে মোট জমিকে গুন করবো দুটি খতিয়ান দেওয়া হলো নমুনা হিসাবে ।

খতিয়ানে একর শতাংশ অযুতাংশের হিসাব বোঝা:

জেনে রাখা ভালো খতিয়ানে শতাংশের ঘরে যদি চার সংখ্যার হিসাবে জমির পরিমাণ দেয়া থাকে তবে তা অযুতাংশ হবে, একে শতাংশে নিতে ১০০ দিয়ে ভাগ দিতে হবে । অনেক খতিয়ানে জমির পরিমাণ লেখা থাকে একরে । এখানে এক একর সমান ১০০ শতাংশ তাই যদি ৫০ শতাংশ হয় তাহলে তা ১০০ শতকে এক একর তাহলে ৫০ শতকে ৫০/১০০= ০.৫ একর হবে, ৫ শতক মানে ০.০৫ একর হবে । আবার এই ০.৫ একরকে শতকে নিতে ১০০ দিয়ে গুণ দিলেই হবে ।

[] শতক থেকে একরে নিতে ১০০ দিয়ে ভাগ

[] আর একর থেকে শতকে নিতে ১০০ দিয়ে গুন

আনা গন্ডা কড়া ক্রান্তি তিলের হিসাব: 

পুরাতন খতিয়ানের হিস্যা বের করতে হলে মোট ৫টি একক জানতে হবে ।

> আনা

> গন্ডা

> কড়া

> ক্রান্তি

> তিল

এগুলোর প্রথমটি দ্বিতীয়টির চেয়ে বড়। এদের মধ্যে সম্পর্ক হল-

> ১৬ আনা = পূর্ণ সম্পত্তি খতিয়ানে মোট জমি যাই হোক তাই ১৬ আনা । 

> এক আনা = ২০ গন্ডা ।

> ১গন্ডা = ৪ কড়া ।

> ১কড়া = ৩ ক্রান্তি ।

> ১ ক্রান্তি = ২০ তিল।

খতিয়ানের মোট জমি ১৬ আনা হলে এই জমিকে আমরা এই ভাবে লিখতে পারি-

> ১৬ আনা সমস্ত জমি ।

> ১৬*২০ = ৩২০ গন্ডা সমস্ত জমি ।

> ৩২০*৪ = ১২৮০ কড়া সমস্ত জমি ।

> ১২৮০*৩ = ৩৮৪০ ক্রান্তি সমস্ত জমি ।

> ৩৮৪০*২০ = ৭৬৮০০ তিল সমস্ত জমি ।

আনার সর্বোচ্চ সংখ্যা ১৬ কিন্তু লেখা হয় ১৫ পর্যন্ত ।

কারণ ১৬ হলে তখন আর আনা লেখা হয়না বরং পূর্ণ সম্পত্তি বা এক লেখা হয় । এমনিভাবে-

> গন্ডার সর্বোচ্চ সংখ্যা ২০ কিন্তু লেখা হয় ১৯ পর্যন্ত ।

> কড়ার সর্বোচ্চ সংখ্যা ৪ লেখা হয় ৩ পর্যন্ত । 

> ক্রান্তির সর্বোচ্চ সংখ্যা ৩ লেখা হয় ২ পর্যন্ত ।

> তিলের সর্বোচ্চ সংখ্যা ২০ লেখা হয় ১৯ পর্যন্ত ।

জমির পুরানো দিনের রেকর্ড বা খতিয়ানে অংশ বা হিস্যা লেখার পদ্ধতি এবং 

আধুনিক পদ্ধতিতে সহস্রাংশ দিয়ে অংশ/ হিস্যা লেখার পদ্ধতি পাশাপাশি নিম্নে দেখানো হল।

ভূমি কর মওকুফ দাখিলা নিয়ে ভ্রান্ত ধারণা ২০২৪ । কোন ক্ষেত্রের ভূমি উন্নয়ন কর দিতে হয়না?

ভূমি উন্নয়ন কর বকেয়া হলে ৬.২৫ হারে সুদ যোগ হবে এবং যত বছরের কর বাকী থাকবে ততগুন সুদ বেশী হবে এবং মূল করের সাথে যুক্ত হবে – ভূমি কর মওকুফ দাখিলা নিয়ে ভ্রান্ত ধারণা জেনে নিন

মওকুফ দাখিলা নিয়ে ভ্রান্ত ধারণা কি? 

২৫ বিঘা বা ৮.২৫ একরের কম জমির মালিকেরা ২ টাকার একটি মওকুফ দাখিলা পাবেন।একাধিক বছরের জন্য একটি মওকুফ দাখিলাই যথেষ্ঠ এটি একটি ভ্রান্ত ধারণা। মনে রাখতে হবে যে, একে  ভূমি উন্নয়ন কর হিসাবে বিবেচনা করা হয়না বরং বিবিধ আদায় হিসাবে গণ্য হয়। এজন্য প্রতি বছর ২ টাকার মওকুফ দাখিলা সংগ্রহের প্রয়োজন নেই। স্পষ্টভাবে জেনে রাখুন, প্রতি বছরই মওকুফ দাখিলা সংগ্রহ করতে হবে।

ভূমির বিবরণ দাখিলে বাধ্যবাধকতা রয়েছে কি? 

হ্যাঁ। রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ত্ব আইন, ১৯৫০ এর ১৫১ ধারার ডি উপধারা অনুযায়ী কোনো কৃষি জমির মালিকের ২৫ বিঘার বেশী কৃষি জমির মালিক হওয়ার ৯০ দিনের মধ্যেনির্ধারিত ফরমে সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর নিকট জমির বিবরণ দাখিল করতে বাধ্য থাকেন। আইনের ১৫১(ই) ধারা অনুযায়ী কোন ব্যক্তি ২৫ বিঘার বেশী কৃষি জমির মালিক হলে এবং উক্ত জমির বিবরনী দাখিল না করলে কিংবা ইচ্ছাকৃত ভাবে জমির তথ্য গোপন করলে তাকে ১০০০ টাকা জরিমানা দিতে হবে৷ ১৫১ (এইচ) ধারাঅনুযায়ী বিবরনী বহির্ভূত জমি সরকার বরাবরে বাজেয়াপ্ত হয়ে যাবে। কারো মালিকানায় ২৫ বিঘার বেশি সম্পত্তি রয়েছে মর্মে সন্দেহ হলে সহকারী কমিশনার (ভূমি) উক্ত আইনের ৭৪(১) ধারা অনুযায়ী বিবরণী দাখিলের জন্য নোটিশ দিতে পারেন। অবাধ্য হলে দন্ডবিধির ১৭৫ ও ১৭৬ ধারা অনুয়ায়ী দন্ডনীয় অপরাধে অপরাধী হবেন।

বিক্রি বা বন্টনের কারণে জমির বিবরণী কমিয়ে আনতে কি করতে হবে? 

বিবরণী দাখিলকারীর মৃত্যু অথবা জমি বিক্রয়, দান ওয়াকফ ইত্যাদির ফলে অথবা কোনো ভাবে জমি হস্তান্তরের ফলে জমির পরিমাণ ২৫ বিঘার নীচে নেমে গেলে রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ত্ব আইন, ১৯৫০ এর ১৫১ ধারার (আই) উপধারা মতে জমির মালিক অথবা তার উত্তরাধিকারীগণ সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর নিকট ২৫ বিঘা জমিরবিবরণী কমিয়ে আনার জন্য তথা বিবরনী ভাংগার জন্য আবেদন করবেন।

জমি কমানো অনুমোদন না হওয়ার পর্যন্ত পূর্বের হার বহাল থাকবে? 

হ্যাঁ। ১ লা কার্তিকের পূর্বে আবেদন করতে হবে। উক্ত আবেদন পাবার পর সহকারী কমিশনার(ভূমি) প্রয়োজনীয় তদন্ত এবং শুনানীর ব্যবস্থা করে যথাযথ মনে করলে বিবরণী সংশোধন বা ভাংগার বা বিবরণী কমিয়ে আনার আদেশ দিবেন। আবেদনটি যদি মঞ্জুর হলে উক্ত আদেশটি ১লা কার্তিক হতে কার্যকর হয়। এজন্য পূর্বের বছরগুলোর করের সঙ্গে প্রথম ৬ মাসের কর পরিশোধ করতে হবে। আর কার্তিক মাসের পর আবেদন করলে চলমান পুরো বছরের কর পরিশোধ করতে হবে। তবে জমির পরিমাণ ২৫ বিঘার নীচে নেমে গেলেও তা কর্তৃপক্ষকে না জানানো পর্যন্ত জমির মালিককে ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পূর্বের বিবরণী মোতাবেকই দিতে হবে। অনেক কৃষি জমির মালিকই কর মওকুফের সুবিধা লাভের আশায় প্রতারণামূলক জমি বন্টন করে জমি ২৫বিঘার নীচে কমিয়ে আনলেও আইনগত ভাবে কর বা খাজনা মওকুফের সুবিধা পাওয়া যাবেনা। বিবরণভুক্ত কোনো মালিকের জমি কেউ ক্রয় করলে ক্রেতাকে তার নিজের নামে উক্ত জমির নাম জারী করে আলাদা না করা পর্যন্ত ক্রেতাকে পূর্বের বিবরণী মোতাবেকই উক্ত জমির খাজনা প্রদান করতে হবে। উত্তারাধিকার সূত্রে প্রাপ্তজমির বিবরণী ভাংগতে হলে ওয়ারিশদের মধ্যে আপোষ বণ্টনপূর্বক তা রেজিস্ট্রিকরে আবেদনের সঙ্গে যুক্ত করতে হবে। এছাড়াও বিবরণীভুক্ত জমি কেনার আগে ঐজমির ভূমি উন্নয়ন কর বাকী আছে কিনা তা যাচাই করে নেয়া দরকার। এছাড়া বড় অংকের  ভূমি উন্নয়ন করের সম্মুখীন হওয়াই স্বাভাবিক।

বর্তমানে ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তা বা তহশিলদার ভূমি উন্নয়ন কর আদায় করে থাকেন। আগেই বলা হয়েছে-এরা কোন অসৎঅর্জনের জন্য বেশি কর ধার্য করলে অথবা এতদসংক্রান্ত কোনো ব্যাপারে সমস্যা সৃষ্টি হলে সহকারী কমিশনার (ভূমি) এরসঙ্গে যোগাযোগ করতে হবে। দাবী সম্পর্কে অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব)অথবা জেলা প্রশাসক এর কাছে ১৫ দিনের মধ্যে আপত্তি দাখিল করতে হবে। জেলাপ্রশাসকের আদেশে কোনো ব্যক্তি সন্তুষ্ট না হলে সেই আদেশের বিরুদ্ধে ৪৫ দিনের মধ্যে বিভাগীয় কমিশনারের নিকট আপিল করা যাবে। বিভাগীয় কমিশনারের আদেশে কোন ব্যক্তি সন্তুষ্ট না হলে সেই আদেশের বিরূদ্ধেও ১৫ দিনের মধ্যেভুমি আপিল বোর্ডের নিকট আপিল করা যাবে।

বকেয়া খাজ হিসাব করার নিয়ম । 

একজনকৃষি জমির মালিককে প্রতি বছরে ১০০ টাকা  ভূমি উন্নয়ন কর দিতে হলে আর তা বাংলা ১৪১৬ সন হতে বাংলা ১৪২১ পর্যন্ত ৬ বছর যাবত বকেয়া থাকলে তাকেবর্তমানে কত টাকা খাজনা পরিশোধ করতে হবে?

 এখানে ৬ বছরের মধ্যে শেষ বছরটিকে তথা ১৪২১ সালকে হাল সন ধরে পূর্বের ৫ বছরের করের সাথে জ্যামিতিক হারে সুদ দিতে হবে। সুতরাং ১০০ x ৬ = ৬০০ টাকা।

১৪২০ সাল বা ৫ম বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ১) = ৬.২৫ টাকা।

১৪১৯ সাল বা ৪র্থ বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ২) = ১২.৫০ টাকা।

১৪১৮ সাল বা ৩য় বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ৩) = ১৮.৭৫ টাকা।

১৪১৭ সাল বা ২য় বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ৪) = ২৫ টাকা।

১৪১৬ সাল বা ১ম বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ৫) = ৩১.২৫ টাকা।

সুতরাং ৬ বছরের জন্য মোট (৬০০+৬.২৫+১২.৫০+১৮.৭৫+২৫+৩১.২৫)= ৬৯৩.৭৫ টাকা বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করতে হবে।

কোন কোন ক্ষেত্রে ভূমি উন্নয়ন কর দিতে হয়না?

২৫ বিঘার কম জমি থাকলে ভূমি উন্নয়ন কর দিতে হয় না কিন্তু স্টেটমেন্টভূক্ত জমি ২৫ বিঘার কম হলেও কর দিতে হবে। তবে সহকারী কমিশনার (ভূমি) কর্তৃক বিবরণী ভাংগার আদেশ হলে ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফ হবে। ক্ষুদ্র ও প্রান্তিক চাষী পর্যায়ে নিজে শারীরিকপরিশ্রম করে হাঁস-মুরগীর খামার/ডেইরী ফার্ম হিসাবে কোন জমি ব্যবহার করলে ভূমি খাজনা দিতে হয় না (০.৫০ হতে ১.৪৯ একর পর্যন্ত জমির মালিককে প্রান্তিক চাষী এবং ১.৫০ হতে ২.৪৯ একর পর্যন্ত জমির মালিককে ক্ষুদ্র চাষী বলা হয়)। ৫টির কম হস্তচালিত তাঁত জমির মালিক নিজে শারীরিক পরিশ্রম করে চালালে ভূমি কর বা খাজনা দিতে হয় না। মসজিদ, ঈদগাহ, মন্দির, গীর্জা, প্যাগোডা, কবরস্থান, শ্মশানঘাট এর ভূমিউন্নয়ন কর জেলা প্রশাসক মওকুফ করতে পারেন তবে এর জন্য তার কাছে আবেদন করতে হবে।

ভূমি: জমিজমা সংক্রান্ত যে ২৪ ধরণের অপরাধ ঠেকাতে নতুন আইনের প্রস্তাব করেছে সরকার

নতুন একটি আইনের প্রস্তাব করেছে বাংলাদেশের সরকার, যেখানে জমিজমা, ফ্ল্যাট ইত্যাদি সংক্রান্ত ২৪ ধরনের অপরাধ চিহ্নিত করে তার জন্য নানা মেয়াদের শাস্তির বিধান থাকছে।

এসব অপরাধে শাস্তি ও জরিমানার প্রস্তাব করা হয়েছে নতুন আইনে।

'ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন ২০২১' নামের এই আইনটির খসড়া বর্তমানে মতামত গ্রহণের জন্য ভূমি মন্ত্রণালয়ের ওয়েবসাইটে দেয়া হয়েছে।

"বিচারাধীন মামলার ৬০ শতাংশের বেশিই জমিজমা সংক্রান্ত। অধিকাংশ মামলার 'রুট' হচ্ছে জমি নিয়ে।"

এতদিন ধরে এসব অপরাধের অনেকগুলো দেওয়ানি অপরাধ হিসাবে বিবেচনা করা হয়। সেগুলোর বিচার হতেও অনেকদিন সময় লাগে। কিন্তু নতুন আইনটি পাস হলে এগুলো ফৌজদারি অপরাধ হিসাবে শনাক্ত করে দ্রুত বিচার করা যাবে।

খসড়া আইনে যেসব অপরাধ ও দণ্ডের প্রস্তাব

নতুন আইনের প্রস্তাবনায় বলা হয়েছে, ভূমির জবরদখল, ক্ষতি, জাল কাগজপত্র তৈরি করে জালিয়াতি বা প্রতারণা বন্ধ করাই এই আইনের প্রধান উদ্দেশ্য। সেই সঙ্গে দেওয়ানি ও ফৌজদারি মামলার দীর্ঘসূত্রিতা হ্রাস করে জনগণের ভোগান্তি দূর করা এবং ভূমি সংক্রান্ত অপরাধ প্রতিরোধ ও দ্রুত প্রতিকার দেয়ার জন্য আইনটি প্রস্তাব করা হয়েছে।

এসব অপরাধের ক্ষেত্রে বিদ্যমান অন্য আইনে যা কিছু বলা হোক না কেন, এই আইনটি সেখানে প্রাধান্য পাবে।

এসব অপরাধ ফৌজদারি কার্যবিধির মতো সংক্ষিপ্ত পদ্ধতিতে সম্পন্ন করতে হবে। প্রথম শ্রেণির ম্যাজিস্টেট, মেট্রোপলিটন ম্যাজিস্ট্রেট আদালত বা মোবাইল কোর্ট আইনের মাধ্যমে এই আইনের প্রয়োগ করা যাবে।

প্রস্তাবিত ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন ২০২১ আইনে যেসব অপরাধে চিহ্নিত করে সেগুলোর জন্য যে সাজা প্রস্তাব করা হয়েছে:

১. জাল দলিল তৈরি:

যদি কোন ব্যক্তি যদি ব্যক্তি মালিকানাধীন বা সরকারি খাসভূমি বা কোন প্রতিষ্ঠানের জমির দলিল জাল করেন, তাহলে ছয় মাস থেকে দুই বছরের কারাদণ্ড, ৫০ হাজার টাকা জরিমানা বা উভয় দণ্ডে দণ্ডিত হবেন।

২. মালিকানার অতিরিক্ত জমির দলিল সম্পাদন:

কোন ব্যক্তি যদি যতটুকু জমির মালিকানা রয়েছে, তার চেয়ে বেশি জমির দলিল করেন, তাহলে তার দুই থেকে পাঁচ বছরের কারাদণ্ড, তিন লক্ষ টাকা জরিমানা বা উভয় দণ্ড হতে পারে।

৩. একই জমি একাধিকবার বিক্রয়:

কোন ব্যক্তি যদি তার বিক্রিত জমি পুনরায় বিক্রি করার উদ্দেশ্যে দলিল করেন, তাহলে তার দুই থেকে পাঁচ বছরের কারাদণ্ড, তিন থেকে ১০ লক্ষ টাকা জরিমানা বা উভয় দণ্ড হতে পারে। এটি জামিন অযোগ্য অপরাধ হবে।

৪. বায়নাকৃত জমির পুনরায় চুক্তি করা:

বিক্রয় চুক্তি বা বায়না চুক্তি করার পর অন্য কোন ব্যক্তির সঙ্গে আবার চুক্তি করলে দুই থেকে পাঁচ বছরের কারাদণ্ড, তিন থেকে ১০ লক্ষ টাকা জরিমানা বা উভয় দণ্ডে দণ্ডিত হবেন।

৫. ভুল বুঝিয়ে দানপত্র:

ভুল বুঝিয়ে বা মিথ্যার আশ্রয় নিয়ে অথবা প্রতারণা করে যদি কোন ব্যক্তি অন্য আরেকজনের কাছ থেকে জমির দান দলিল করেন, তাহলে সেটা একটা অপরাধ হবে। সেজন্য ছয় মাস থেকে দুই বছরের কারাদণ্ড, ৫০ হাজার টাকা থেকে দুই লক্ষ টাকা জরিমানা বা উভয় দণ্ড হতে পারে।

৬. সহ-উত্তরাধিকারীকে বঞ্চিত করে নিজের নামে দলিল:

উত্তরাধিকার আইন অনুযায়ী, অন্যকে বঞ্চিত করে নিজের হিস্যার চেয়ে বেশি জমি দলিল করা হলে ছয় মাস থেকে দুই বছরের কারাদণ্ড, ৫০ হাজার টাকা থেকে দুই লক্ষ টাকা জরিমানা বা উভয় দণ্ড হতে পারেন।

৭. সহ-উত্তরাধিকারীকে বঞ্চিত করে নিজের প্রাপ্যতার চেয়ে বেশি জমি বিক্রি:

উত্তরাধিকার আইন অনুযায়ী, অন্যকে বঞ্চিত করে নিজের হিস্যার চেয়ে বেশি জমি বিক্রি করলে সেটা অপরাধ হবে। সেজন্য ছয় মাস থেকে দুই বছরের কারাদণ্ড, ৫০ হাজার টাকা থেকে দুই লক্ষ টাকা জরিমানা বা উভয় দণ্ড হতে পারেন।

৮. অবৈধ দখল:

বৈধ কাগজপত্র না থাকার পরেও কেউ যদি ব্যক্তি মালিকানাধীন, সরকারি খাস ভূমি বা কোন সংস্থার জমি জোর করে দখল করে রাখেন, সেজন্য এক বছর থেকে তিন বছরের কারাদণ্ড, এক লক্ষ থেকে তিন লক্ষ টাকা জরিমানা বা উভয় দণ্ড হতে পারে।

৯. সহ-উত্তরাধিকারীর জমি দখল করে রাখা:

কোন ব্যক্তি যদি তার শরীক বা সহ-উত্তরাধিকারীর প্রাপ্য জমি জোর করে দখল করে রাখেন, সেজন্য ছয় মাস থেকে দুই বছরের কারাদণ্ড, ৫০ হাজার টাকা থেকে দুই লক্ষ টাকা জরিমানা বা উভয় দণ্ড হতে পারে।

১০. অবৈধভাবে মাটি কাটা, বালি উত্তোলন:

বেআইনিভাবে সরকারি বা বেসরকারির ভূমি, নদীর পাড়, তলদেশ ইত্যাদি থেকে মাটি বা বালু উত্তোলন করলে (কোন ক্ষতি হোক বা না হোক) অপরাধ হবে। সেজন্য ছয় মাস থেকে দুই বছরের কারাদণ্ড, ৫০ হাজার টাকা থেকে দুই লক্ষ টাকা জরিমানা বা উভয় দণ্ড হতে পারেন।

১১. জলাবদ্ধতা সৃষ্টি করার শাস্তি:

বেআইনিভাবে মাটি ভরাট করে বা অন্য কোনভাবে জলাবদ্ধতা তৈরি করলে সেটি অপরাধ বলে গণ্য হবে। সেজন্য ছয় মাস থেকে দুই বছরের কারাদণ্ড, ৫০ হাজার টাকা থেকে দুই লক্ষ টাকা জরিমানা বা উভয় দণ্ড হতে পারে।

১২. বিনা অনুমতিতে জমির উপরের স্তর কেটে নেয়া:

জমির মালিকের অনুমতি ছাড়া যদি উপরের স্তর থেকে মাটি উত্তোলন করা বা করানো হলে ছয় মাস থেকে দুই বছরের কারাদণ্ড, ৫০ হাজার টাকা থেকে দুই লক্ষ টাকা জরিমানা বা উভয় দণ্ড হতে পারে।

১৩. অধিগ্রহণের পূর্বে অতিরিক্ত মূল্যে জমির দলিল:

কোন এলাকায় ভূমি অধিগ্রহণ করা হবে, এমন খবর জানতে পেরে কেউ যদি সরকারি নির্ধারিত মূল্যের অতিরিক্ত মূল্যে ভূমি নিবন্ধন করেন, তাহলে সেটি একটি অপরাধ বলে গণ্য হবে। সেজন্য ছয় মাস থেকে দুই বছরের কারাদণ্ড, ৫০ হাজার টাকা থেকে দুই লক্ষ টাকা জরিমানা বা উভয় দণ্ড হতে পারে।

১৪. জনসাধারণের ব্যবহার্য বা দাতব্য প্রতিষ্ঠানের জমি দখল:

খেলার মাঠ, জলাশয়, কবরস্থান, মসজিদ, মন্দির, গির্জা, দরগা, শিক্ষা বা ক্রীড়া প্রতিষ্ঠান ইত্যাদি দাতব্য বা জনপ্রতিষ্ঠানের জমি দখল, সেখানে অবকাঠামো নির্মাণ করা বা করতে সহায়তা করলে ছয় মাস থেকে দুই বছরের কারাদণ্ড, দুই লক্ষ টাকা থেকে পাঁচ লক্ষ টাকা জরিমানা বা উভয় দণ্ড হতে পারেন।

১৫. বিনা অনুমতিতে পাহাড় বা টিলার পাদদেশে বসতি:

অনুমতি ছাড়া কোন পাহাড় বা টিলার পাদদেশে বা পাহাড়ে বসতি স্থাপন করা হলে তাকে যেকোনো সময় উচ্ছেদ করা যাবে। অবৈধভাবে বসতি স্থাপনের জন্য তিন মাসের কারাদণ্ড অথবা ১০ হাজার টাকা জরিমানা বা উভয় দণ্ড দেয়া যাবে।

১৬. রিয়েল এস্টেট কর্তৃক জমি বা ফ্ল্যাট হস্তান্তর সংক্রান্ত অপরাধ:

একই জমি একাধিক ব্যক্তির বরাবর দলিল করে দেয়া, চুক্তি মোতাবেক নির্দিষ্ট সময়ে জমির দলিল দিতে না পারা, ফ্ল্যাট বিক্রয়ের পর ঘোষিত সময়ের মধ্যে হস্তান্তর করতে না পারা, ফ্ল্যাট হস্তান্তর করা হলেও দলিল দিতে ব্যর্থ হওয়া-ইত্যাদি কর্মকাণ্ড অপরাধ বলে গণ্য হবে। সেজন্য ছয় মাস থেকে দুই বছরের কারাদণ্ড, ১০ লক্ষ থেকে ১০ লক্ষ টাকা জরিমানা বা উভয় দণ্ড হতে পারে।

১৭. চুক্তির পর ভূমি মালিককে ফ্ল্যাট বুঝিয়ে না দেয়া:

জমির মালিকের সঙ্গে রিয়েল এস্টেট কোম্পানি চুক্তি করে নির্ধারিত সময়ের মধ্যে ভূমি মালিকের অংশ তাকে বুঝিয়ে না দিলে বা দখল না দিলে দুই বছরের কারাদণ্ড অথবা ২০ লক্ষ টাকা জরিমানা বা উভয় দণ্ড হতে পারে।

১৮. সরকারি-বেসরকারি বা সংস্থার জমির বেআইনি দখল:

এরকম কর্মকাণ্ড করা হলে ছয় মাস থেকে দুই বছরের কারাদণ্ড, এক লক্ষ থেকে চার লক্ষ টাকা জরিমানা অথবা উভয় দণ্ড হতে পারে।

১৯. নদী, হাওর,বিল বা জলাভূমির ক্ষতি:

মাটি, বালি বা আবর্জনা দ্বারা, অন্য কোন পদার্থ বা উপায়ে বা অবকাঠামো নির্মাণ করে নদী, হাওর,বিল বা জলাভূমির আংশিক ক্ষতি করা হলে অনধিক এক বছরের কারাদণ্ড, অনধিক এক লক্ষ টাকা জরিমানা বা উভয় দণ্ড হতে পারে।

আর সম্পূর্ণ ক্ষতি করা হলে ছয় মাস থেকে দুই বছরের কারাদণ্ড, এক লক্ষ থেকে পাঁচ লক্ষ টাকা জরিমানা অথবা উভয় দণ্ড হতে পারে।

২০. অবৈধ দখল গ্রহণ ও বজায় রাখতে পেশিশক্তি:

অস্ত্র প্রদর্শন, প্রাণনাশের হুমকি ইত্যাদি দেয়া হলে সেটি জামিন অযোগ্য অপরাধ হবে।

সেজন্য ছয় মাস থেকে তিন বছরের কারাদণ্ড, এক লক্ষ থেকে পাঁচ লক্ষ টাকা জরিমানা অথবা উভয় দণ্ড হতে পারে।

২১. পুনরায় অপরাধ করা:

এই আইনের অধীন কোন অপরাধে একবার সাজাপ্রাপ্ত হওয়ার পর পুনরায় সেই অপরাধ করলে আগে যে ধারায় সাজাপ্রাপ্ত হয়েছে, তার দ্বিগুণ শাস্তি হবে।

২২. বেশি জমি লিখিয়ে নেয়া:

এক্ষেত্রে যদি জমির পরিমাণ এক একরের বেশি হয় এবং ল্যান্ড ডেভেলপার বা রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার জড়িত থাকে, তাহলে দুই থেকে পাঁচ বছরের কারাদণ্ড, পাঁচ লক্ষ থেকে ২০ লক্ষ টাকা জরিমানা বা উভয় দণ্ড হতে পারে।

২৩. প্রতিবেশী ভূমি মালিকের ক্ষতিসাধন:

কেউ যদি সহ-মালিক বা পাশাপাশি থাকা জমির ক্ষতি করেন, বা কোন পরিবর্তন আনেন, তাহলে এক বছর থেকে দুই বছরের কারাদণ্ড, তিন লক্ষ থেকে ১০ লক্ষ টাকা জরিমানা অথবা উভয় দণ্ড হতে পারে।

২৪. অপরাধ সংঘটনে সহায়তা বা প্ররোচনা:

এই আইনের বর্ণনা করা যেকোনো অপরাধ সংঘটনে প্রত্যক্ষ বা পরোক্ষভাবে সহায়তা করলে সেই ব্যক্তিরও অপরাধ সংঘটনকারী ব্যক্তির মতো সাজা হবে।

ভূমির দলিল নিবন্ধন সেবায় সীমাহীন অনিয়ম, দুর্নীতি: টিআইবি - ৯ সেপ্টেম্বর ২০১৯

জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধ এড়াতে বিশেষ করে অবৈধ দখল রোধ করতে বাংলাদেশের আইনে জমির নিবন্ধন বাধ্যতামূলক করা হয়েছে।

কিন্তু সরকারের বাধ্যতামূলক এই প্রক্রিয়াটি সম্পন্ন করতে গিয়ে সীমাহীন দুর্ভোগে পড়তে হয় নিবন্ধনের জন্য আসা মানুষদের।

ভুক্তভোগী বেশ কজন বলেন, তারা কেউই সরকার নির্ধারিত মূল্যে নিবন্ধন করতে পারেননি।

তাদের একজন শিল্পী আক্তার। ঢাকায় গত দুই বছর আগে পাঁচ জন অংশীদারের সঙ্গে পাঁচ শতাংশ জমি কিনেছিলেন তিনি।

জমির দলিল হস্তান্তরের পর যখন সেটা নিবন্ধনের জন্য তারা ভূমি রেজিস্ট্রি অফিসে যান, সেখানে শুরুতেই তাদের জানিয়ে দেয়া হয় সরকারের নির্ধারিত ফি-তে কোন নিবন্ধন করা যাবেনা।

শুরুতে রাজী না হলেও পরবর্তীতে বাধ্য হয়েই ঘুষ দিয়ে নিবন্ধন করতে হয় তাকে।

"আমরা প্রথমে চেষ্টা করেছি যতো সময় লাগুক, সরকারি ফি দিয়ে রেজিস্ট্রেশন করবো। কিন্তু আমাদের কাজটা কোনভাবেই হল না। বার বার ঘোরায়। একেকদিন একেক অজুহাত। পরে ওই এক্সট্রা টাকা দিয়েই করেছি। ধরেন সরকারি রেট থেকে ৫০-৬০ গুণ বেশি টাকা দিতে হয়েছে।" বলেন শিল্পী আক্তার।

এনামুল হক মনির তার জমি সরকারি রেটে নিবন্ধনের চেষ্টা করলেও পরে ব্যর্থ হয়ে দালালের শরণাপন্ন হয়েছিলেন।

তিনি বলেন, "আমি রেজিস্ট্রি অফিসে যাওয়ার পর ওখানকার অফিসাররা শুধু এই টেবিল থেকে ওই টেবিলে ঘোরালো। কয়েকজন বলে যে আপনার তো হেল্প লাগবে। সরাসরি কেউ দালালের কথা বলেনা। পরে দালাল নিজে থেকেই আমার কাছে আসলো, বলল যে এভাবে আমার কাজ হবেনা। পরে ২৫ হাজার টাকা দিয়ে নিবন্ধন করাতে হয়েছে।"

টিআইবির প্রতিবেদন অনুযায়ী দলিল নিবন্ধনে এক হাজার থেকে ৫ লাখ টাকা পর্যন্ত নিয়ম বহির্ভূত অর্থ লেনদেন হয়ে থাকে।

সরকারি নিয়মে একটি জমি নিবন্ধনে ২৮ থেকে ৪৫ কর্মদিবস সময় লাগার কথা থাকলেও বাস্তবের চিত্র পুরো ভিন্ন।

নিয়ম বহির্ভূত টাকার লেনদেন তো হয়ই তার ওপর সময়ও বেশি লাগে।

কোন গ্রাহকের থেকে কত অর্থ আদায় করা হবে সেটা দালালদের কাছে পুরো সরকারি রেটের মতোই নির্ধারিত থাকে।

ভূমি নিবন্ধন দপ্তরের শুরু থেকে শেষ পর্যন্ত প্রত্যেকে এই অনিয়মের সঙ্গে জড়িত  "নিয়ম বহির্ভূতভাবে উত্তোলন হওয়া টাকার পঞ্চাশ শতাংশ পান সাব রেজিস্টার অফিসার। আর বাকি টাকা অন্যান্য কর্মকর্তাদের মধ্যে ভাগ বাটোয়ারা হয়।"

ভূমি নিবন্ধনের আগের ও পরের সব কাজ ভূমি মন্ত্রণালয়ের অধীনে থাকলেও নিবন্ধন প্রক্রিয়া হয় আইন ও বিচার বিভাগের অধীনে।

এই পুরো প্রক্রিয়ায় সমন্বয় আনা না গেলে শৃঙ্খলা ফেরানো কঠিন হবে।

অনলাইনে ভূমি উন্নয়ন কর

যাদের জমি রয়েছে, বাড়ি বা ফ্ল্যাটের মালিকানার অংশ হিসাবে জমি পেয়েছেন, তাদের সবার জন্য ভূমি কর দেয়া বাধ্যতামূলক। প্রতিবছর সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে ভূমি কর জমা দিয়ে রসিদ নিতে হয়। তবে এখন থেকে এই কর অনলাইনেই দেয়া যাবে।

অনলাইন হওয়ায় যে কোন নাগরিক যেকোনো স্থান থেকে তার জমি সংক্রান্ত তথ্য যাচাই বা সংগ্রহ করতে পারবেন।

যেভাবে অনলাইনে ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করা যাবে

ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের জন্য বাংলাদেশের ভূমি মন্ত্রণালয় একটি অ্যাপ্লিকেশন তৈরি করেছে।

প্রথমে ভূমির মালিককে এই অ্যাপের সঙ্গে নিজেকে নিবন্ধন করতে হবে। একবার নিবন্ধিত হলে তার পরবর্তীতে আর নিবন্ধন প্রয়োজন হবে না।

তিনটি প্রক্রিয়ায় এই নিবন্ধন কার্যক্রম সম্পন্ন করা যাবে:

১. Land.gov.bd অথবা ldtax.gov.bd এই পোর্টালে প্রবেশ করে জাতীয় পরিচয় পত্র, জন্ম তারিখ ও মোবাইল ফোন নম্বর দিয়ে নিবন্ধন করতে হবে।

২. ভূমি মন্ত্রণালয়ের কল সেন্টার ৩৩৩ অথবা ১৬১২২ নম্বরে ফোন করে এনআইডি নম্বর, জন্ম তারিখ, ফোন নম্বর ও জমির তথ্য প্রদান করে।

৩. যেকোনো ইউনিয়ন ডিজিটাল অফিসে এনআইডি কার্ড, জন্ম তারিখ ও খতিয়ান নম্বর ব্যবহার করে।

নিবন্ধনের পর এই পোর্টালে লগইন করে অথবা ইউনিয়ন ডিজিটাল অফিসে গিয়ে ভূমির উন্নয়ন কর দিতে পারবেন। এই সময় বিকাশ বা নগদের মতো মোবাইল ওয়ালেট ব্যবহার করে করের টাকা পরিশোধ করা যাবে।

কর দেয়ার পর ইমেইলে অটোমেটিক একটি জমার রসিদ চলে আসবে। এটিই ভূমি উন্নয়ন করের রসিদ।

অনলাইনে কর দেয়া হলে কি তা সংশ্লিষ্ট অফিসে অন্তর্ভুক্ত হবে?

যারা অনলাইনে ভূমি কর দেবেন, সেটা স্বয়ংক্রিয়ভাবে তার জমির অনুকূলে তালিকাবদ্ধ হয়ে যাবে।

যারাই এখন পোর্টালে নিজেদের নিবন্ধন করবেন, তারা নিশ্চিন্তে ভূমি কর দিতে পারবেন। দেশের সব গ্রাম-তৃণমূলের ভূমি অফিস এই নেটওয়ার্কের আওতায় চলে এসেছে।

ফলে মোবাইল ওয়ালেট ব্যবহার করে ভূমি কর দেয়া হলে আর অফিসে যাওয়ার দরকার হবে না। এখন যেভাবে মোবাইল ফোন ব্যবহার করে বিদ্যুৎ, পানি বা গ্যাসের বিল দেয়া হয়, এটিও সেইরকম একটি ব্যাপার।

তবে ভবিষ্যতে কোন কারণে কোনরকম সমস্যার তৈরি হলে ইমেইলে যে ভূমি কর দেয়ার রসিদ আসবে, সেটাই সমাধানে কাজ করবে।

২০১৯ সাল থেকে অনলাইনের মাধ্যমে জমির নামজারি, নামজারি বিষয়ক আপত্তি সমাধানের ব্যবস্থা গ্রহণ করা হয়েছে। এখন পরীক্ষামূলকভাবে ই-রেজিস্ট্রেশন ও ই-মিউটেশন চলছে। 

জমির খাজনা ও পরিশোধের নিয়ম

জমি থাকলে জমির খাজনা দিতে হবে সেটাই নিয়ম। নিয়মিত খাজনা প্রদানের মধ্য দিয়ে জমির প্রতি মালিকের অধিকার শক্ত হয় এবং মালিকানা প্রমাণে খাজনা প্রদানের তথ্য গুরুত্বপূর্ণ হয়ে দাঁড়ায়। কিন্তু সব ধরনের জমিরই কি খাজনা দিতে হয়?

ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা কি ?

**********************

কোনো জমি ভোগ দখলের সুবিধা গ্রহণের জন্য সরকারকে প্রতি শতাংশ জমির জন্য প্রতি বছর যে নির্দিষ্ট পরিমাণ টাকা প্রদান করতে হয় তাকেই ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা বলে ।

ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা প্রদানের সুবিধা

**********************************

বাংলাদেশের অধিকাংশ মানুষই অত্যন্ত প্রত্যন্ত গ্রামাঞ্চলে বসবাস করে এবং আইনী বিষয় সম্বন্ধে প্রায় অজ্ঞ থাকার কারণে বিভিন্ন বিষয় অবহেলা করে থাকে তার মধ্যে খাজনা প্রদান একটি। কিন্তু তারা জানে না যে খাজনা প্রদান করলে কি কি সুবিধা তারা ভোগ করতে পারবে। খাজনা প্রদান করলে অনেক সুবিধা পাওয়া যায় সেগুলি হলো:

ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের ফলে যে দাখিলা পাওয়া যায় উক্ত দাখিলা মালিকানা প্রমাণের গুরুত্ব পূর্ণ দলিল হিসাবে গন্য হয়ে থাকে।

ভূমি উন্নয়ন কর নিয়মিত প্রদান করলে রেকর্ড হাল নাগাদ (Uptodate) থাকে।

নিয়মিত ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করলে দুষ্ট লোকেরা ভুয়া রেকর্ডের সুযোগ নিতে পারেনা। অনেক সময় একজন আরেকজনের জমি গোপনে নামজারী/রেকর্ড করিয়ে নেয়। জমির মালিক নিজের জমির খোজ খবর না রাখার কারণে ভুয়া নামজারী বা মিউটেশনের বিরুদ্ধে আপিল করতে পারে না।

ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধ থাকলে জমি নিলাম হওয়ার সম্ভাবনা থাকে না।

কৃষি জমির ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনার হার

***********************************

বাংলাদেশে বর্তমানে প্রচলিত ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনার হার

(যোগসূত্র স্মারক নং ভূঃ মঃ/শা-৩/কর/১০০/৯২-১০৬(১০০০) তারিখ ১৬/২/১৪০২ বাংলা মোতাবেক ৩০/৫/১৯৯৫ ইং তারিখে পাশকৃত সংশোধনী অনুযায়ী)

কৃষি জমির ক্ষেত্রে

**************

২৫ বিঘা পর্যন্ত ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) মওকুফ করে দিয়েছে ।

২৫ বিঘার অধিক হতে ১০ একর পর্যন্ত জমির জন্য প্রতি শতাংশ জমির জন্য ৫০ পয়সা করে ।

১০ একরের উধ্বে হলে প্রতি শতাংশ জমির জন্য ১ টাকা হারে খাজনা দিতে হবে ।

চা বাগান/রাবার বাগান/ফলের/ফুলের বাগানের ক্ষেত্রে

চা বাগানের রাবার বাগান, আমবাগান অথবা ১ একরের উধ্বে কোনো জমিতে ফলের বাগান কিংবা ফুলের বাগান থাকলে জমির ক্ষেত্রে প্রতি শতাংশ জমির জন্য ১ টাকা ১০ পয়সা হারে খাজনা দিতে হবে ।

পল্লী এলাকার আবাসিক জমির ক্ষেত্রে

****************************

(১৯৯০ সালের ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েলের ২৭ অনুচ্ছেদ অনুযায়ী)। পল্লী এলাকার বসবাসকারী কৃষি পরিবারের চাষের জমি এবং বসত বাড়ী কৃষি জমি হিসাবে গন্য করে কৃষি হারে ভূমি উন্নয়ন কর আদায় করতে হবে (১৯৯০ সালের ভূমি ব্যবস্থাপনা ম্যানুয়েলের ২৭ অনুচ্ছেদ মতে) তবে পল্লী এলাকার পাকা ভিটির বাড়ীর জন্য শতক প্রতি ৫/= হারে খাজনা দিতে হবে ।

শিল্প বা বাণিজ্যিক এলাকার খাজনা

*****************************

শিল্প ও বাণিজ্যিক কাজে ব্যবহৃত ভূমির জন্য খাজনার হার যেভাবে নির্ধারিত হবে তা হলো যে পরিমাণ জায়গা শিল্প/বাণিজ্যিক কাজে ব্যবহৃত হয় তার খাজনা বাণিজ্যিক হারে আদায় করতে হবে ।

**যে পরিমাণ জমি আবাসিক কাজে ব্যবহৃত হবে তার খাজনা আবাসিক হারে আদায় করতে হবে ।

অব্যবহৃত বা পতিত জমির কর কৃষি হারে (১/= প্রতি শতাংশ) আদায় করতে হবে ।

ডেইরী ফার্ম/পোলট্রি পোলট্রি ফার্মের খাজনার হার

*************************************

সরকারী বা বেসরকারী পর্যায়ে স্থাপিত বিভিন্ন আকারের ডেইরী বা পোলট্রি ফার্মের ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনার হার-

ক্ষুদ্র ও প্রান্তিক চাষী পর্যায়ে কায়িক শ্রম বা নিজস্ব শারীরিক পরিশ্রমের উপর নির্ভরশীল হাঁস মুরগীর খামার/ডেইরী ফার্মের জন্য ব্যবহৃত জমির খাজনা মওকুফ করা হয়েছে । (০.৫০ হতে ১.৪৯ একর পর্যন্ত জমির মালিককে প্রান্তিক চাষী এবং ১.৫০ হতে ২.৪৯ একর পর্যন্ত জমির মালিককে ক্ষুদ্র চাষী বলা হয়)

কৃষি জমিতে বাণিজ্যিক ভিত্তিতে গবাদি পশু পালন ও হাঁস মুরগি এর খামার স্থাপন করা হলে সেই জমির পরিমাণ যাই হোক বাণিজ্যিক হারে খাজনা প্রদান করতে হবে ৷

শহর, উপশহর, পৌরসভা ও উপজেলা সদরে অবস্থিত বসতবাড়ী সংলগ্ন অকৃষি জমিতে ডিম, দুধ ও মাংস উত্পাদনের লক্ষ্যে স্থাপিত খামারে দুগ্ধবতী গাভীর সংখ্যা যদি অনধিক ১৫ টি হয় এবং হাঁস মুরগীর সংখ্যা যদি অনধিক ৫০০ টি হয় তবে উক্ত খামারের জমির জন্য খাজনা আবাসিক হারে প্রদান করতে হবে ৷

সরকারী/আধা সরকারী ও স্বায়ত্ব শাসিত সংখ্যা কর্তৃক গবেষণা মূলক কাজের অংশ হিসাবে প্রতিষ্ঠিত খামারের জমির খাজনা আবাসিক হারে আদায় করতে হবে ৷

উপরে উল্লেখিত যে সকল খামারের কর বা খাজনা মওকুফ করা হয়েছে এবং যে সকল খামারের কর বা খাজনা আবাসিক হারে আদায়ের কথা বলা হয়েছে সে সকল খামার যদি যান্ত্রিক পদ্ধতিতে দুধ ও মাংস প্রসেস করে বিপনন বা বিক্রির ব্যবস্থা করে তবে উল্লেখিত খামারের জমির খাজনা বাণিজ্যিক হারে আদায় করতে হবে ৷ উল্লেখ্য যে এসব খামারের গোচারন ভূমি বা হাঁস মুরগির খাদ্য উত্পাদনে ব্যবহৃত জমির খাজনা আবাসিক হারে আদায় করতে হবে ৷

তবে আর্থ সামাজিক উন্নয়নের লক্ষ্যে এবং হাঁস মুরগির খামার গবাদি পশুর খামারকে প্রতিষ্ঠা করতে এবং প্রকৃত ব্যবহার নিশ্চিত করতে সকল খামারের ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা কৃষি হারে ধার্য্ হবে এবং তা ভূমি মন্ত্রণালয়ের ৪/৯/১৪০৩ বাংলা ২৮/১২/১৯৬ ইংরেজি তারিখের স্মারক নং ভূঃ মঃ / শাঃ-৩ / কর-৫৮/৯৬-২৫৩ (৬৪) স্মারক মতে ১৯৯৬ সাল হতে অদ্যবধি কার্যকর আছে ৷

এছাড়া আরও বলা হয়েছে যে খেলার মাঠ, স্টেডিয়াম সুইমিং পুল, শরীর চর্চা কেন্দ্র এবং সরকারীভাবে বিহিত সকল ক্রীড়া চত্বরের খাজনা আবাসিক হারে আদায় করতে হবে ৷ [ভূমি মন্ত্রণালয়ের ৪/৯/১৪০৩ বাংলা ২৮/১২/১৯৯৬ ইংরেজি তারিখের স্মারক নং ভূঃ মঃ/শাঃ-৩/কর-৫৮/৯৬-২৫৩ (৬৪)}মতে।]

হস্ত চালিত তাঁত ঘরের জমির খাজনার হার

*********************************

যদি কোনো তাঁত ঘর তাতীর নিজস্ব বসতবাড়ীর অভ্যান্তরে বা গৃহ সংলগ্ন হয় এবং তাঁতের সংখ্যা যদি সর্বাধিক ৫টি হয় এবং তাঁতগুলি যদি সম্পূর্ণ হস্তচালিত ও তাঁতীর নিজস্ব বা পরিবার ভুক্ত সদস্যের শ্রমে চালিত হয়ে থাকে তাহলে সেক্ষেত্রে হস্তচালিত তাঁত শিল্প যে জমির উপর অবস্থিত উক্ত জমির কর আবাসিক হারে আদায় করতে হবে ।

উল্লেখ্য যে, যে ক্ষেত্রে ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা মওকুফের আওতাভুক্ত কৃষি পরিবার যদি কৃষি কাজের অতিরিক্ত পেশা হিসাবে বসত ভিটার ভিতরে ৫ টির কম সংখ্যক হস্ত চালিত তাঁত ব্যবহার করে কাপড় তৈরী করে তাহলে সেক্ষেত্রে তাকে ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা দিতে হবে না ।

কিন্তু যদি উপরোক্ত ক্ষেত্র ব্যতীত অন্য সকল ক্ষেত্রে তাঁতের সংখ্যা ৫টি অধিক হলে এবং পারিশ্রমিকের (মজুরীর) ভিত্তিতে বাইরের লোক নিয়োগ করলে, অথবা শক্তিচালিত তাঁত ব্যবহার করলে বা তাঁতীর বসত বাড়ীর অংশ বিশেষে বাণিজ্যিক কার্যক্রম থাকলে ঐ জমির জন্য ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা বাণিজ্যিক হারে দিতে হবে৷ সূত্র-১৯.০৩.১৯৯৪ইং তারিখের স্মারক নং – ভূঃ মঃ/শা-৩/কর/৮/৯৩/১৭৭(৬৪)

গোরস্থান, শশ্মানসহ ধর্মীয় স্থানের খাজনা মওকুফের আইন

********************************************

১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৫১ ধারায় বলা হয়েছে যে, কোনো মালিক বা অকৃষি প্রজার কোনো জমি যদি প্রধানত প্রার্থনার স্থান অথবা ধর্মীয় উপসনালয় অথবা সর্ব সাধারণের গোরস্থান/কবরস্থান (Public Graveyard) অথবা সর্ব সাধারণের শশ্মন (Public Graveyard Ground) হিসাবে ব্যবহৃত হলে উক্ত ব্যক্তি তার উক্ত জমির খাজনা মওকুফের জন্য নির্ধারিত ফরমে ডেপুটি কমিশনার (জেলা প্রশাসক) এর নিকট আবেদন করতে পারবেন ।

জেলা প্রশাসক (ডি.সি সাহেব) অত্র ধারার ২ উপধারা মতে দরখাস্ত গ্রহণ করে ৩ মাসের মধ্যে প্রয়োজনীয় তদন্ত কাজ সম্পন্ন করার ব্যবস্থা করবেন ৷

যদি গোরস্থান/সর্ব সাধারণের শশ্মান বা ধর্মীয় উপসনালয়ের জায়গাটুকু কোনো হোল্ডিং বা টেনান্সির অংশ হয় তাহলে জেলা প্রশাসক এই গোরস্থান/শশ্মান/ধর্মীয় উপসনালয়ের অংশটুকু সংশ্লিষ্ট হোল্ডিং বা টেনান্সি থেকে পৃথক করে খাজনা নির্ধারণ করবেন ৷ ( উপধারা-৩ )

প্রতিকার

যদি কোনো ব্যক্তি জেলা প্রশাসক (ডি.সি) বা ডেপুটি কমিশনারের খাজনা সংক্রান্ত আদেশে সংক্ষুদ্ধ হন তাহলে উক্ত আদেশের তারিখ হতে ৩০ দিনের মধ্যে বিভাগীয় কমিশনারের নিকট আপিল করতে পারবেন

{১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ধারা ১৫১ (৬)}

যদি কোন ব্যক্তি ৬ উপধারা অনুযায়ী বিভাগীয় কমিশনারের আদেশে সন্তুষ্ট না হন তাহলে উক্ত আদেশ প্রদানের তারিখ হতে ৬০ দিনের মধ্যে ভূমি প্রশাসন বোর্ডের নিকট উক্ত আদেশের বিরুদ্ধে রিভিশনের জন্য দরখাস্ত করতে পারবেন ৷ [১৫১ এ (৬) ধারা]

অত্র, আইনের ১৫১ এ (৮) ধারায় বলা হয়েছে যে, ভূমি প্রশাসন বোর্ড স্ব-উদ্যোগেও যে কোন সময় বিভাগীয় কমিশনার বা জেলা প্রশাসক কর্তৃক প্রদত্ত যে কোন আদেশকে রিভাইজ (পুনঃ নিরীক্ষণ) করতে পারেন ৷

উল্লেখ্য যে, খাজনা মওকুফের আদেশটি আদেশ দানের তারিখের পরবর্তী কৃষি বছর তথা বাংলা সাল এর প্রথম হতে কার্যকরী বা শুরু হবে৷ [১৫১ (এ) ৯ ধারা]

যদি পরবর্তীতে কোনো জমি গোরস্থান/শশ্মান/ধর্মীয় উপসনালয় হিসাবে ব্যবহৃত না হয় সেক্ষেত্রে খাজনার পরিমাণ ও সংক্ষুদ্ধ হলে প্রতিকার

যদি কোনো জমি ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৫১ (এ) ধারার উদ্দেশ্যে তথা ঐ জমিটি যদি গোরস্থান/শশ্মান/ধর্মীয় উপসনালয় (মসজিদ/মাদ্রাসা/ মন্দির/ঈদগাহ মাঠ/গীর্জা/প্যাগোন্ডা) এর উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত না হয় অন্য কোনো উদ্দেশ্যে ব্যবহৃত হয় সেক্ষেত্রে ডেপুটি কমিশনার বা জেলা প্রশাসক বা অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) ঐ জমির পার্শ্ববর্তী এবং সম শ্রেণীর জমির খাজনার হারের প্রতি লক্ষ্য রেখে ন্যায় ও ন্যায্য খাজনা পুনঃনির্ধারণ করবেন ৷ তবে এক্ষেত্রে ডেপুটি কমিশনার/অতিরিক্ত ডেপুটি কমিশনার (রাজস্ব) সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিদেরকে কমপক্ষে ১৫ দিনের সময় দিয়ে খাজনা পুনঃনির্ধারনের জন্য যে শুনানী হবে তাতে উপস্থিত থাকতে বলতে হবে নতুবা নতুন খাজনা পুনঃনির্ধারণ করতে পারবেন না ৷ [১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৫১বি (১) ধারা]

প্রতিকার

কোনো ব্যক্তি যদি জেলা প্রশাসক কর্তৃক খাজনা পুনঃনির্ধারণের আদেশে সন্তুষ্ট না হন তাহলে তিনি ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৫১ বি (২) উপধারা মতে ৩০ দিনের মধ্যে বিভাগীয় কমিশনারের নিকট আপিল করতে পারবেন ৷

যদি কোনো ব্যক্তি বিভাগীয় কমিশনারের প্রদত্ত আদেশেও সন্তুষ্ট না হন তাহলে তিনি উক্ত আদেশ প্রদানের তারিখ হতে ৬০ দিনের মধ্যে ভূমি প্রশাসন বোর্ডের বরাবরে আদেশটি রিভিশন (পুনঃনিরীক্ষন) এর জন্য দরখাস্ত করতে পারবেন ৷ উল্লেখ্য যে ভূমি প্রশাসন বোর্ডের আদেশই চূড়ান্ত বলে গন্য হবে ৷

অত্র ১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৫১ বি (৪) উপধারায় বলা হয়েছে যে পুনঃ নির্ধারিত খাজনা পুনঃ ধার্যের তারিখের পরে পরবর্তী কৃষি বছর তথা বাংলা সাল এর প্রথম থেকে কার্যকর হবে এবং পরিশোধ যোগ্য বলে বিবেচিত হবে । সূত্রঃ (১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনান্সি এক্টের ১৫১ ধারা)।

খাজনা বকেয়া রাখার কুফলঃ

**********************

ভূমি উন্নয়ন কর বার্ষিক ভিত্তিতে দিতে হয় ৷ প্রতি বছরের ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা যথাসময়ে নিয়মিত পরিশোধ করলে কোনো সুদ (Interest) দিতে হয় না ৷ যদিও ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) অন্য যে কোনো ধরনের করের তুলনায় কম তথাপিও খাজনা বকেয়া পড়তে থাকলে সুদের হার জ্যামিতিক হারে বৃদ্ধি পেতে থাকে ৷ বর্তমানে ভূমি উন্নয়ন করের উপর ধার্যকৃত সুদের হার ৬.২৫% টাকা ৷

যদি ভূমি উন্নয়ন কর ১ বছরের বকেয়া হয় সেক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট বাংলা সালের ৩০শে চৈত্রের পরই উক্ত কর বকেয়া বলে গন্য হবে এবং মূল পাওনাকৃত করের সাথে ৬.২৫ হারে সুদ যোগ হবে এবং যত বছরের কর বাকী থাকবে ততগুন সুদ বেশী হবে এবং মূল করের সাথে যুক্ত হবে ৷

উদাহরণ: মনে করি রহিম নামের একজন কৃষি জমির মালিক কে প্রতি বছরে ১০০/= খাজনা দিতে হয় যদি রহিমের খাজনা ৬ বছর যাবত বকেয়া থাকে তাহলে তাকে বর্তমানে কত টাকা খাজনা পরিশোধ করতে হবে? (১৪০৭-১৪১২)

উত্তর: ৬ বছরের মধ্যে শেষ বছরটিকে তথা ১৪১২ সালকে যদি হাল সন ধরা হয় তাহলে পূর্বের ৫ বছরের করের সাথে জ্যামিতিক হারে সুদ দিতে হবে ৷

সুতরাং ১০০ x ৬ = ৬০০ টাকা ৷

১৪১১ সাল বা ৫ম বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ১) = ৬.২৫ টাকা

১৪১০ সাল বা ৪র্থ বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ২) = ১২.৫০ টাকা

১৪০৯ সাল বা ৩য় বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ৩) = ১৮.৭৫ টাকা

১৪০৮ সাল বা ২য় বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ৪) = ২৫ টাকা

১৪০৭ সাল বা ১ম বছরের জন্য সুদ হবে = (১০০ x ৬.২৫% x ৫) = ৩১.২৫ টাকা

সুতরাং রহিম কে (১৪০৭-১৪১২ সাল) মোট ৬ বছরের জন্য মোট (৬০০+৬.২৫+১২.৫০+১৮.৭৫+২৫+৩১.২৫)= ৬৯৩.৭৫ টাকা বকেয়া খাজনা পরিশোধ করতে হবে ।

খাজনা সংক্রান্ত অধিকার

*******************

খাজনা প্রদান করে দাখিলা গ্রহণের অধিকার ।

খাজনা প্রদান করে দাখিলার মাধ্যমে জমির মালিকানা প্রমাণের অধিকার ।

যদি কোনো ব্যক্তি খাজনা সংক্রান্ত ব্যাপারের কোন আদেশে অসন্তুষ্ট হন সেক্ষেত্রে আপিলের অধিকার । (১৯৭৬ সালের ভুমি উন্নয়ন কর বিধিমালার ৭ বিধি)

রেন্ট সার্টিফিকেট মামলা হওয়ার আগে নোটিশ পাবার অধিকার (যেমন ডাকযোগে/প্রকাশ্য স্থানে লটকানোর মাধ্যমে/সংশ্লিষ্ট সম্পত্তির উপর টাঙ্গানোর মাধ্যমে। (১৯৭৬ সালের ভুমি উন্নয়ন কর বিধিমালার ৬ বিধি)

কোন কোন ক্ষেত্রে বিনা খাজনাতে ভোগ দখলের অধিকার

(১৯৭৬ সালের ভুমি উন্নয়ন কর বিধিমালা)

(ক) ২৫ বিঘার কম জমি থাকলে ।

(খ) ক্ষুদ্র ও প্রান্তিক চাষী পর্যায়ে নিজে শারীরিক পরিশ্রম করে হাঁস-মুরগীর খামার/ডেইরী ফার্ম হিসাবে কোন জমি ব্যবহার করলে ।

(গ) ৫টির কম হস্তচালিত তাঁত যদি কোন জমির উপর অবস্থিত হয় এবং তাঁতগুলি যদি জমির মালিক নিজে শারীরিক পরিশ্রম করে চালায় ।

(ঘ) যদি কোনো জমি প্রধানত প্রার্থনার স্থান অথবা ধর্মীয় উপসনালয় অথবা সর্ব সাধারণের কবরস্থান/শশ্মান ঘাট হিসাবে ব্যবহার হয়ে থাকে ।

লঙ্ঘনঃ

******

খাজনা প্রদানের পর দাখিলা/রশিদ প্রদান না করা ।

খাজনা প্রদান করে দাখিলার মাধ্যমে জমির মালিকানা প্রমাণে বাধা দেওয়া ।

২৫ বিঘার কম জমি থাকা স্বত্বেও খাজনা দাবী করা ।

খাজনা মওকুফের জন্য দরখাস্ত গ্রহণ না করা ।

রেন্ট সার্টিফিকেট মামলা হওয়ার আগে নোটিশ প্রদান করা ।

সংশ্লিষ্ট প্রতিকার----- আপিলের মাধ্যমে ।

প্রতিকারের জন্য কোথায় যেতে হবে?

খাজনা প্রদান সংক্রান্ত কোনো ব্যাপারে সমস্যা সৃষ্টি হলে থানা রাজস্ব কর্মকর্তা তথা সহকারী ভুমি কমিশনারের অফিসে যোগাযোগ করতে হবে । (১৯৭৬ সালের ভুমি উন্নয়ন কর বিধিমালার ৭ বিধি)

আপিলের সুযোগ আছে কি?--- আছে ।

খাজনা বা ভুমি উন্নয়ন কর সংক্রান্ত কোনো প্রাথমিক দাবী সম্পর্কে কোনো ব্যক্তির বা ভুমি মালিকের কোনো আপত্তি থাকলে আপত্তি দাখিল করা যাবে ৷ (১৯৭৬ সালের ভুমি উন্নয়ন কর বিধিমালার ৭ বিধি)

কোথায় আপত্তি দাখিল করতে হবে?----- অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) অথবা জেলা প্রশাসক (ডি.সি.) এর নিকট ।

কতদিনের মধ্যে?--- ১৫ দিনের মধ্যে ।

জেলা প্রশাসকের আদেশে কোনো ব্যক্তি সন্তুষ্ট না হলে সেই আদেশের বিরূদ্ধেও আপিল করা যাবে ।

আপিলের জন্য কোথায় যেতে হবে?---- বিভাগীয় কমিশনারের নিকট

কতদিনের মধ্যে?----- ৪৫ দিনের মধ্যে

বিভাগীয় কমিশনারের আদেশে কোন ব্যক্তি সন্তুষ্ট না হলে সেই আদেশের বিরূদ্ধেও আপিল করা যাবে ।

আপিলের জন্য কোথায় যেতে হবে?---- ভুমি আপিল বোর্ডের নিকট ৷

কতদিনের মধ্যে?---- ১৫ দিনের মধ্যে

খাজনা প্রদান বিষয়ে যা জেনে রাখা ভালো

*********************************

দাখিলাঃ

ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করে সমমূল্যের একটি খাজনা প্রদানের রশিদ কে বুঝায় ৷ খাজনা প্রদান করার পর খাজনা প্রদানকারী এরূপ একটি রশিদ পাওয়ার অধিকারী হয় উক্ত রশিদটি জমির স্বত্ব ও দখল প্রমাণের জন্য প্রাথমিক ও গুরুত্বপূর্ণ স্বাক্ষ্য হিসাবে আদালতে গণ্য হয় ৷ এমনকি ব্যাংক ঋণ গ্রহণ বা বাড়ীর প্ল্যান পাশ করার ক্ষেত্রেও খাজনা প্রদানের রশিদটি প্রয়োজন হয়ে থাকে ৷ সুতরাং এক কথায় দাখিলা বলতে আমরা খাজনা প্রদানের রশিদকেই বুঝি যা মালিকানা বা স্বত্ব হাল নাগাদ করনের প্রমাণ পত্র বলে গণ্য ৷

মওকুফ দাখিলাঃ

ভূমি উন্নয়ন কর মওকুফ হয়ে থাকলে উক্ত মওকুফাধীন কৃষি জমির মালিকগণ প্রতি খতিয়ানের জন্য ২/= টাকা হারে রশিদ খরচ দিয়ে মওকুফ দাখিলা গ্রহণ করতে পারবেন। উল্লেখ্য যে মওকুফ দাখিলা যে বছরের জন্য দেয়া হবে সেই বছর উল্লেখ করে এবং জমির শ্রেণী নিশ্চিত হয়ে দিতে হবে ৷

এজমালী জোতের আংশিক কর আদায় ও সার্টিফিকেট সংশোধনঃ

যদি কোনো জমিতে এজমালী জোতের সহ অংশীদার থাকে তাহলে সেক্ষেত্রে এজমালী জোতের সহ অংশীদারদের মধ্যে যে কোনো অংশীদারের ভূমি উন্নযন কর বা খাজনা আংশিকভাবে আদায় করা যাবে৷ যদি কোনো এজমালী জোত বা জমির উপর কোন সার্টিফিকেট মামলা দায়ের হয়ে থাকে, সেক্ষেত্রে যদি কোনো সহ অংশীদার তার অংশের খাজনা পরিশোধ করতে আগ্রহী হন সেক্ষেত্রে সহ অংশীদারের খাজনা গ্রহণ করে তার নাম সার্টিফিকেট মামলা থেকে বাদ দিয়ে সার্টিফিকেট সংশোধন করতে হবে ।

উক্ত আদেশটি ১২/৪/১৯৮৮ ইং তারিখর স্মারক নং-ভূ:ম:/শা-৩/১৫-৯১/৮৮/৪৩১, মতে কার্যকর করা হয়েছে।

ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা ৩ বছর পর্যন্ত অগ্রিম আদায় করা যাবে ।

কৃষি জমির ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা ২ কিস্তিতে আদায় করা যেতে পারে ।

১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনন্সি এক্টের ১৫১ ধারা এবং ১৯৭৬ সালের ভূমি উন্নয়ন করে অধ্যাদেশের ৩ (ক) ধারায় বলা হয়েছে যে, মসজিদ, ঈদগাহ মাঠ, মন্দির, গীর্জা, প্যাগোডা, কবরস্থান, শ্মশান ঘাট, মাদ্রাসা ইত্যাদি যে জমির উপর অবস্থিত সেই জমির ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা ডেপুটি কালেক্টর বা জেলা প্রশাসক বা অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) মওকুফ করে দিতে পারেন ।

১৯৭৬ সালের ভূমি উন্নয়ন কর বিধিতে বলা হয়েছে প্রতি বছর রিটার্ণ-৩ পূরণ করার সময় তহসীলদারের প্রতিবেদনের ভিত্তিতে সহকারী কমিশনার (ভূমি) জমির শ্রেণী নির্বাচন বা পরিবর্তন করতে পারেন ৷ তবে খাস জমির শ্রেণী পরিবর্তনের জন্য অতিরিক্ত জেলা প্রশাসক (রাজস্ব) এর অনুমোদন লাগবে ।

১৯৫০ সালের স্টেট একুইজিশন এন্ড টেনন্সি ১৪২ ধারায় বলা হয়েছে যে যদি এক বছরের ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা বাকী থাকে তাহলে যেক্ষেত্রে বকেয়া খাজনা আদায়ের জন্য সার্টিফিকেট মামলা দায়ের করা যাবে কিন্তু যদি ৩ বছর পূর্ণ হওয়ার পূর্বে সার্টিফিকেট মামলা দায়ের কর না হয় তাহলে আর সার্টিফিকেট মামলা দায়ের করা যাবে না কারণ তা তামাদি দোষে বারিত হয়েছে বলে গণ্য হবে ।

জমির খাজনা সম্পর্কিত আর কোন প্রশ্ন থাকলে কমেন্ট করুন। ধন্যবাদ।